论小区停车位的归属

陈年冰，林晓安

(华南理工大学 法学院，广东 广州 510006)

我国已成为世界第二大汽车消费国，普通家庭拥有汽车的比例逐年上升，小区停车位也就成为了人们实现安居梦想不可或缺的组成部分。 车位的辅助功能越来越突出，其所具有的使用价值和商业价值越来越受到人们的重视，然而我国小区停车位的建设却跟不上汽车的发展速度，停车位严重缺乏的矛盾日益突出。紧缺的停车位成了业主和开发商争夺的对象，有关停车位的纠纷不断升级，纠纷的症结归根结底是小区停车位的归属问题，因此从理论和实践上厘清小区停车位的归属，是解决小区停车位纠纷的关键，而归属问题又与小区车位的性质问题密切相关。

我国《物权法》对小区停车位问题只做了原则性规定，业主与开发商之间关于小区停车位归属的纠纷在《物权法》实施两年多以来，非但没有减少，反而愈演愈烈，司法实践也面临许多需要解决的问题。 在这种情况下，最高人民法院于2009年5月出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称为《区分所有权解释》)。笔者拟结合我国《物权法》和《区分所有权解释》的相关规定，对小区停车位的性质和归属问题做一探讨。

一、 《物权法》对小区停车位归属的规定及缺陷

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由于这一规定过于原则，使得小区停车位的归属仍显得模糊和不确定。

小区停车位可以分为地面停车位、地下停车位、架空层停车位以及楼顶停车位等。不同类型的停车位的归属也有所差异。地面停车位主要是占用小区内业主共有的道路或者其他场所设立的停车位，这类停车位是通过简单的划线分割方式直接设置在地表上。由于这部分的土地使用权是作为共用部分归全体业主共有的，因此，此类停车位当然应该归业主所有，《物权法》将其规定为小区业主共有，并没有太大的争议。但地下停车位、架空层停车位以及楼顶停车位等若依法属于建筑区域内规划用于停车的小区停车位，则由于其性质以及功能的原因，其归属历来存在着极大的争议。

关于小区停车位的归属，学界存在着“业主所有说”、“开发商所有说”、“国家所有说”和“约定归属说”的争论。[1]《物权法》在已有的地方性法规和实践经验的基础上，从平衡业主和开发商两者利益出发，最终采纳了“约定归属说”的观点，规定规划用于停车的车位由当事人通过出售、出租、赠予等方式进行约定。

小区停车位归属由当事人约定的规定，初看起来具有一定的合理性，但是仔细推敲之下，则发现其仍存在着不合理的地方。

首先，通过出售、附赠等方式来约定小区停车位的归属，从物权的取得方式来说，显然属于继受取得。当事人可以约定小区停车位归属的前提是小区停车位的权利主体明确。《物权法》在未对小区停车位的权利主体作出明确具体规定的前提下，以出售、附赠等方式来约定其归属，更易导致小区停车位的归属混乱。

其次，约定小区停车位归属的重要先决条件是双方具有相当的协商能力。 在现实生活中业主和开发商在缔约协商能力上存在着巨大的差距，此时仍由当事人对小区停车位进行约定，无异于在平等协商的合法外衣掩盖下将业主置于不利的地位。况且，现在的不动产买卖合同多是格式合同，业主为了解决迫切的居住需求往往只能被动地接受合同条款，没有太多的协商机会。 开发商则具有强大的话语权，在追逐利益最大化的动机驱使下，完全可以利用约定来垄断稀缺的停车位资源，继而高价出让停车位，导致业主因无法承受过高的价格而无法获得车位，最终损害业主的居住利益。

再次，小区停车位已经成为物业小区的重要配套设施，对业主实现其建筑物区分所有权具有重要的辅助作用，对于稳定小区和谐的生活秩序也起着举足轻重的作用。 从这个意义上来说，小区停车位的功能具有一定的公益性，因此，小区停车位的归属首先要考虑业主生活的需要。 虽然《物权法》对此采取了“首先满足业主的需要”的强制性限制，但是“首先满足”并非严格的法律术语，对其理解也多有不同： 例如，王利明教授认为“首先满足”就是开发商应当首先将车位出租、出售给业主，不管第三人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给第三人。[2]604徐海燕教授认为“首先满足”包括但不限于业主的优

先购买权或使用权，还应考虑价格的合理性，保障业主的生活需要以及存在潜在需求的业主将来的需要。[3]337陶丽琴教授认为，“首先满足业主的需要”就是要限制开发商将小区停车位的归属向非业主做永久性或长期性的处分，而只能做短期处分。[4]“首先满足”的限制条件具有较大的不确定性，缺乏可操作性，无法起到保障业主利益的作用。

基于以上原因，《物权法》中停车位约定归属的做法，并没有起到应有的定纷止争的作用，相反，由于立法的模糊性和不确定性，反而引起新一轮的停车位的纷争。小区停车位的归属关系到住宅小区的和谐稳定，实有检讨和完善的必要。

二、 小区停车位的共有

物业小区内的所有设施分为两类，即专有部分和共有部分，小区内绝不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在。[5]118小区停车位的归属问题也与小区停车位属于专有部分还是共有部分密切相关。

《物权法》第74条第3款规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。正如前文所论述的，占用业主共有的道路或者其他场地的停车位属于业主共有应无疑义，笔者对小区停车位共有的研究主要是探寻建筑区划内规划用于停车的车位共有的可能性。

考察西方国家的小区停车位归属制度后，我们发现，美国及其他发达国家对小区停车位的归属采用将其界定为共有部分或者直接将其界定为房屋单元的组成部分的方式。[5]119-120西方国家大多经济发达，土地资源丰富，小区停车位的建设能够与业主需求相一致，*法国规定建造者负有为每一住户设计一个停车空间的法定义务； 加拿大多伦多市规定开发商须为2间卧室的住户配置1个停车位，为3间卧室住户配置2个停车位，参见卓洁辉：“区分所有建筑物附设停车场的比较法研究”，《中外房地产导报》，2003年第2期，第4-5页。即使实行单一的小区停车位归属模式也不会引起太多的纠纷。而我国大陆地区地少人多，土地资源缺乏，多数小区的停车位设置率远无法达到1 ∶1的程度，甚至有的地方的停车位设置率还不到一半。 小区停车位严重缺乏，完全无法满足业主的需求，因而不能简单照搬西方国家单一的归属模式，否则极易造成业主争抢停车位，而开发商则借机赚取高额利润，引发大量停车位的纠纷，影响小区的和谐稳定； 而同样人口密度大的我国台湾地区区分不同类型的小区停车位归属的综合模式对我们具有较大的借鉴意义。

我国台湾地区区分所有建筑物所附设之停车位，实务及通说分为三类： 法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位。法定停车位是指建筑物按照相关法规的规定，依建筑物之用途和建筑物总楼板面积，至少应设置之停车位。[6]45自行增设停车位是法定停车位之外，以剩余楼板面积、法定空地并在符合规定下所自行增设规划的停车位；[6]47奖励增设停车位是再行增设为不特定公众使用的停车位。[6]49对于法定停车位的归属，台湾地区“内政部营建署”于1991年9月18日发函，*台湾地区“内政部营建署”在1991年9月18日发布台内营字第801337号函，做出法定停车位只能共有的规定，台湾地区学者称之为“停车位之九一八事变”。规定法定停车位只能为区分所有建筑物全体所有权人共有或合意由部分区分所有权人共有，而且法定停车位的转移只能在区分所有权人之间进行。[6]增设停车位由开发商自行决定建设，并可通过登记为专有部分转移给业主。[6]51

小区停车位的配置状况关乎广大业主的基本居住权益。台湾地区区分不同类型车位的归属，并规定法定停车位只能为业主共有，显然是为了保障业主最根本的居住权益，防止开发商以此垄断停车位，借机攫取高额利益，损害业主的利益。同样，大陆地区对小区停车位归属的规定也十分注重业主利益的保障，《物权法》第74条第1款规定了小区车位应当首先满足业主的需要。《区分所有权解释》第5条则对“首先满足”做出了具体明确的解释：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”根据《物权法》第74条第1款和《区分所有权解释》第5条的精神，按配置比例设置的停车位只能处分给业主，不论是约定为业主专有还是约定为业主共有，均在所不问。

建筑物附设一定比例的停车位是开发商建设住宅用建筑物的法定义务。我国《城市居住区规划设计规范》(2002版)第8.0.6条明确规定：“居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并应符合下列规定： 居民汽车停车率(居住区内居民汽车的停车位数量于居民住户数的比率)不应小于10%。”该条款确定的配置比例是居住区内应当附设的停车位的最低限额的比例。*这是建设部规定的统一的最低限额比例，实践中，各地规定的标准因经济发展情况和汽车保有量的不同均高于此最低标准。《深圳市城市规划标准与准则》规定每100平方米设置0.6 ～ 1.0个停车位； 《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》规定城区小区停车位设置标准不应小于0.8个/100平方。我国城市居民区人口密度大，无法做到户均一个停车位，只能通过最低限额标准来保障小区停车位的配套设置。*同样地少人多的我国台湾地区也有类似的规定。台湾地区“建筑技术规则建筑设计施工编”第59条规定达到一定面积的建筑物应当按比例设置相应数量的停车位。

依配置比例建设的小区停车位(为了论述的方便，以下称之为“配建停车位”)是满足业主最基本的居住要求所必需的停车位。根据《物权法》和《区分所有权解释》的精神，开发商对于配建停车位按照规定只能先行处分给业主。开发商只有首先将这部分停车位处分给小区业主后，才能自行处分其余的停车位。据此，结合我国台湾地区法定停车位共有的制度设计，笔者认为与其让开发商和业主约定配建停车位的归属，耗时耗力，徒增纠纷，不如一开始就借鉴台湾地区法定停车位共有的做法，由法律法规强制性地规定配建停车位归业主共有。 这样既有利于满足小区业主最基本的停车需求，实现《物权法》保护业主权益的法律目标，也有利于减少业主和开发商愈演愈烈的停车位权属矛盾，更能避免因开发商高价出售停车位造成的业主无法获得停车位，间接造成业主停车难问题的出现。

配建停车位作为最低配置比例的设施，只能处分给小区业主，是由其特定的功能所决定的，配建停车位是完善小区整体功能，满足小区业主最基本的停车需求所必不可少的。随着我国大陆地区经济的发展，社会生活水平的提高，小区已不仅仅局限于满足业主的居住要求，小区的功能不断向多样化发展，小区内的其他配套设施也逐渐成为人们居住环境必不可少的设施。[8]因而，配建停车位应当属于小区住宅的配套设施，是实现区分所有建筑物功能、构建安全便利的居住环境的重要辅助设施，在小区中具有满足业主的基本停车需求，保护业主的居住权益的特定功能。相关的法律制度应从保护业主最基本的生活需求出发，强制性地规定这部分停车位归业主共有，以满足小区整体最低的停车需求求。配建停车位作为小区的配套设施，则理应随着专有部分的转移而一同转移为业主共有，只有这样才能遏制开发商将停车位作为创造收益的工具，高价出售停车位，最终损害业主利益的现象发生。

小区配建的停车位共有更有利于首先满足业主的需求，共有的配建停车位的使用可由业主共同决定。但是，停车位不同于绿地和小区道路等绝对共有部分，绿地和道路不可分割，只能由业主共同使用。 而停车位有其特殊性，一个停车位通常由单个业主单独使用，满足权利主体的单个停车需求，因此，配建停车位不宜简单地由业主共同使用，可以通过设定专有使用权来分配给业主使用。专有使用权是为发挥经济效用、满足不同的需要，而将共有部分约定供区分所有权人使用，使其取得共有部分之专用权。[9]258专有使用权的设定可以通过共有人之同意、规约和让售契约等三种方式设定。[9]259具体来说，配建停车位的使用需要由业主多数决议同意，*《物权法》第76条第2款规定的一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。停车位专有使用权的设定应属于一般事项，因此只需过半数同意即可。或者在业主大会通过的管理规约中加以规定，而在房屋买卖初期，业主大会未召开之际，则可以由开发商通过格式合同的方式来设定专有使用权，待业主大会成立之后再行协商决定。专有使用权设立所获得的收益应归全体区分所有权人共有，并且可以用于冲抵维修基金等需要共同分摊的费用。有学者曾担忧停车位归业主共有后，不需要停车位的人也要为此付出成本，增加其购房成本，对不需要停车位的业主有失公平。[3]237笔者认为，业主因为共有停车位而分担的购房成本可以在此获得回收，最终并不会因此而额外增加购房成本，反而因为停车位法定共有，抑制了高价停车位的出现，从而降低了整体的平均购房成本。

配建停车位的专有使用权由单个业主享有，业主可以自行决定行使其使用权。专有使用权可以随着业主房屋一并转让，也可以在符合共同订立的管理规约的条件下单独转让，但是由于共有的配建停车位是为了满足小区整体的基本停车需求，具有一定的公益性，因而专有使用权只能在区分所有权人之间转让，不能转让给区分所有权之外的第三人。*我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第58条第2款规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将共用部分，包含法定空地、法定停车空间及法定防空避难设备，让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益之行为。”

在小区停车位紧缺，无法实现1∶1的配置比例的情况下，将配建停车位规定为业主共有能够更好地满足小区业主最基本的停车需求。笔者据此认为，与其通过“首先满足业主的需要”来限定这部分停车位的归属主体以及通过约定的方式来确定配建停车位的归属，不如直接将其规定为小区业主共有，这样既能充分保障业主的居住权益，也可以减少开发商与业主的纠纷，促进社区的和谐与稳定。

三、 小区停车位的专有

配建停车位是小区必不可少的配套设施，但是配建停车位只是最低的配置标准，仅能满足小区整体最基本的要求。随着车位需求的激增，配建停车位难以完全满足业主的停车需求，应当鼓励开发商增设小区停车位，以满足不断增加的停车需求。增设的小区停车位不同于法定的配建停车位，可以不受法定共有的限制。王泽鉴教授认为： “鉴于停车位之重要，若能在立法上规定于具备一定要件时，停车空间得为区分所有之标的，并在登记制度上予以配合，对于解决层出不穷的纠纷，必有助益。”[9]271笔者认为，增设的小区停车位具备一定的要件就可以作为专有部分，成为区分所有权的客体。

境外法域对专有部分的判断可谓大同小异。法国以使用上的排他性作为判断专有部分的标准，日本、德国、美国及我国台湾地区均将构造上和使用上的独立性作为判断专有部分的基准。[10]129依一般传统，专有部分多从明确性、间隔性、遮断性、通行直接性，专用设备的存在、共用设备的不存在等方面认定。[9]250随着时代的发展，专有部分构造上和利用上的独立性判断标准均呈现出缓和的趋势。对构造上隔离的限制逐渐变得宽松，不再完全严格地按照传统上的物理遮断来判断，而是开始向“观念上的隔壁”转变，只要在观念上与其他部分的外观可以区分，有固定的界线标识点，就可以认定构造上的独立。[10]122而对于利用上的独立性，也不再简单地认为存在共用设备即非专有部分。日本最高法院在关于停车场问题的判决中就认为，不论四周是否完全隔断，只要其范围明确即可，而且即使其中存在共用设备，但是只要满足了共用设备只占很小的部分，不会对专有部分的使用产生限制以及互不产生影响，即可认为构造上和利用上均具有独立性。[10]205而德国更是直接在1973年修订的《住宅所有权法》中规定： “以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间。”域外法域在专有部分认定标准上的放松，肯定了停车位成为专有部分的可能性，为小区停车位专有奠定了理论和实践的基础。

考察以上国家或地区关于停车位的相关理论和立法，结合我国学者的研究，小区停车位作为专有部分，要满足以下条件： 第一，构造的独立性，即一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能客观地区分其范围。[11]除了传统的水泥、砖块、木材等物理性的间隔物进行区分以外，当代建筑物区分所有权制度逐渐承认通过永久性界线等的区分形成构造上的独立性； 第二，利用上的独立性，要求能够独立使用，不需要借助其他设备辅助，就能满足一般的经济效用； 第三，能够登记，也就是“形式上的独立性”[2]582，即能够通过登记在法律上成为各个所有权的客体。由此观之，小区停车位即使没有严格的物理上的遮断，只要具备明显的界标、界线等明确具体确定的范围空间，也可以认定具有构造上的独立性。 同时小区停车位是为小区业主独立的停车功能设立的，使用上具有排他性，即使空间范围内存在管线等共用设备，只要停车位使用过程中不需要这些设备的辅助，也可认定为具有利用上的独立性。具有独立性的小区停车位，在登记公示的情况下可以成为专有部分，令人遗憾的是，我国法律至今仍没有关于停车位登记公示的制度设计，这不能不说是停车位成为专有部分的一大障碍。因此，应当完善不动产登记制度，将具备构造上和使用上独立性的停车位列入登记公示的范围。

我国《区分所有权解释》对小区停车位作为专有部分的判断也采纳了国际通行的标准。《区分所有权解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分； (二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”

小区停车位可以作为专有部分，也就意味着开发商可以将小区停车位登记后转移给小区业主，使业主获得小区停车位的专有权。*一些地方法规和规章做了积极的尝试，规定建设单位依法取得停车位的权属登记后可以向业主移转车位。例如，广东省2008年11月28日修订的《广东省物业管理条例》第54条； 重庆市2009年5月22日通过的《重庆市物业管理条例》第63条； 2008年3月20日发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第5条。小区停车位具有服务小区的特殊性，开发商对小区停车位进行处分时应尽可能满足小区业主的需要。另一方面，鉴于我国停车位严重缺乏的现实，小区停车位在满足小区业主需求后还有盈余的前提下，可以有限制地将小区停车位处分给小区以外的其他人，但是应当严格限定处分的条件和范围，并且不得损害小区业主的利益。

专有的小区停车位是开发商根据相关法规，在完成配置比例的停车位建设后经审批兴建的，它是对共有停车位的补充，对于缓解我国城市长期忽略停车位建设所带来的停车位紧张的状况应当能够起到积极的作用。

四、 结 语

综上所述，《物权法》中过于原则和模糊的规定，未能很好地解决实践中的停车位归属问题； 《区分所有权解释》对小区停车位专有类型的肯定以及“首先满足业主的需要”的解释，在一定程度上与我国台湾地区的停车位归属的综合模式相契合，在法院解决相关纠纷方面能起到积极作用； 但是在我国最终解决小区停车位的问题，应当采取专有和共有相结合的综合模式，此模式能平衡开发商和业主的利益，更好地满足业主的需求，对于创建和谐稳定的社区也具有积极意义。

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