提前还贷认准四准则

张攀峰

唐先生最近有点儿愁。借着几年来房价上涨的东风，他倒腾了几套房子，手中着实赚了一笔。近来调控势头很猛，唐先生觉着这次可能要来真格了，趁着年关房价上涨的一波小高潮把该出手的都出了手，为此还得意了好几天。只是静下来一想，通胀与加息接踵而至，唐先生琢磨着，是不是把房贷给提前还了。

想想也是，投资渠道缺乏，股市不给力，黄金不敢投；通胀由预期变成了现实，现金握在手中只能越来越贬值；加息通道也成定局，月供增加在情理之中。那么，唐先生是否该提前还贷呢？

从按揭贷款说起

要讲清楚提前还贷，需要从按揭贷款源头说起。按揭贷款简单地说，就是购房人的钱不够了，以所购住房为抵押，以约定的期限、利率水平和还款方式向银行借了一笔钱。有借就有还，天经地义。在还款的过程中，一般按月还本付息，按揭利率和当期央行规定的法定利率直接挂钩（按照购房人资质不同，约定有7折、8.5折以及1.1倍、1.2倍等不同的利率水平）。

最常见的还款方式为等额本息法和等额本金法。以按揭额10万元，按揭期限10年，年利率6.60%为例，分别见表1、2。同样的贷款金额，采用等额本息还款法，因为每期的月供额度相同，故而在最初的还款额中，利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分，以后利息逐期减少，而归还的本金则逐期增加。采用等额本金法，每期归还的本金都一样多，而利息的占比逐期减少。其他典型的方式还有气球贷、双周供、等额递增和等额递减等。

无论还款方式如何，当期还款额均由两部分构成：当期应还利息（由上期未偿还本金和当期按揭利率决定）和当期偿还本金。当然，只要还款开始，当期还款额不能低于应还利息。

可以看出，如果不考虑利率优惠的因素，本期还多少钱，直接决定了下期的还款利息和还款额。换句话说，只要还款开始，支付本期的利息是必须的，减去利息就是本期偿还的本金。这期偿还的本金多了，此后就能少还点利息；这期偿还的本金少，此后还息就多。直至最后一期把所有的本金还完。

等额本息法偿付本金慢，付息加起来多；等额本金法偿付本金快，相对来说节省了利息。还款方式只是一种工具，无论是等额本息还是等额本金，本身并不存在优劣，关键在基于自己偿付能力和还款习惯等方面上的选择。偿付能力偏差的人，更宜采用等额本息法。

四准则你了解多少

提前还贷是按揭贷款的对立面，它加快了还款进程，造成了按揭贷款部分或全部提前终止。不考虑手续费等因素，它相当于向银行提供了一笔逆向分期贷款。

准则一（基本准则）：提前还贷相当于购房人向银行提供的一笔逆向投资（分期贷款）。投资额为提前还贷额；投资期限为剩余按揭期；名义收益率不固定，为剩余按揭期内各期的按揭利率；在各剩余按揭期内，购房人分期收回本金和当期收益。

以表1为例，假设在第3年末提前还贷，相当于进行了一笔总额为76559元的投资，年收益率为6.60%（为简化过程，假定为各年相同）。该笔投资至第4年末累计收回本金32341－23441＝8900元，投资额减少为76559元，该年度累计盈利4787元。

在表2中，同样假设在第3年末提前还贷，则相当于进行了一笔总额为7万元的投资，年收益率为6.60%（同样假定为各年相同）。该笔投资至第4年末累计收回本金1万元，投资额减少为6万元，该年度累计盈利21230－16913＝4317元。

从购房人角度来说，提前还贷无疑是一笔投资，是否划算，要看收益率为多高，即综合考虑剩余按揭期内各期的利率水平。最简单的方法是以本人当期执行的按揭利率为参照，如果能找到高于它的投资方式并且风险程度适宜，就不宜提前还贷，反之亦然。

提前还贷通常有5种方式：一是全部提前还款；二是部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；三是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；四是部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；五是剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。前两种是最基础和常见的方式。

还款方式：（资金利用）效率高可消除差别

仅看收益率，各种还款方式提前还贷并无不同。如表1、2所示，无论等额本息法还是等额本金法，也无论在按揭的哪个阶段以及还款为多少，提前还贷的年收益率均为6.60%。但是我们必须注意到提前还款的特殊性：它相当于做了一笔分期贷款，每个按揭期都要进行部分本金收回，而不是我们通常熟悉的整笔投入整笔收回的投资方式。上面所说的收益率均为名义收益率，能否变成实际收益率，要分具体情况。

在现实中，既然有提前还贷能力，往往意味着按揭偿付能力强。对于这类购房人，如果按揭时选择的是等额本息法，那么从源头上就错了，他们更应选择还本速度更快的还款方式。从及时纠错可减少损失的角度来看，等额本息法提前还贷比等额本金法更有利。如在上面的示例中，假设在第3年末提前还贷，等额本息法偿还本金的速度较慢，对应提前还贷收回本金的速度也慢（如在第四年间，本额本息法累计收回本金8900元<等额本金法累计收回本金1万元），相同期限内获利较多，实际收益率较高（4787元/76559元＝6.25%>4317元/70000元＝6.17%）。

可以看出，实际收益率无论是6.25%还是6.17%，都低于6.60%的名义收益率。为什么出现了这样看似矛盾的结论？

经济学上有一个规律，在投资总额和名义收益率相同的情况下，本金收回速度较慢的方式实际收益率较高，如表3所示。在该例中，投资总额10万元，分6期收回投资，各期名义收益率10%。

各期名义收益率相同，实际收益率却出现了差异，根本原因在于在计算时假定了各期收回的本金不再产生收益，因此导致了本金收回速度越慢的方式得以获取了更多收益。

在理财实践中，这看似矛盾的两种方式同时存在着，主要看对各期收回本金的利用效率：利用效率高（不低于名义收益率），适用名义收益率；利用效率偏低，适用实际收益率。

准则二：对于资金利用效率较高的购房人，提前还贷的实际收益率约等同于名义收益率，不同还款方式无影响。对于资金利用效率偏低的购房人，提前还贷的实际收益率低于名义收益率，偿本速度越慢的还款方式越有利。

提前年限：（资金利用）效率低想还就趁早

从同样的角度看，如果手头经常拥有大笔现金而找不到合适的投资渠道，资金利用效率较低且已认定要提前还贷，无论什么还款方式，都是早了比晚了好。

仍以表1为例，如果在第1年末提前还贷1万元，相当于进行了一笔总额为1万元、期限为9年的投资；而如果在第9年末提前还，投资期限则缩短为1年。1万元投资分散在9年内进行本金回收，速度远远慢于分散在1年内，自然更为划算。另据专家测算，采用等额本息法和等额本金法，如果还款期限已经分别过半和超过1/3，提前还贷的必要性就大大降低了。

还款额：想还不论钱多少

如果已认定要提前还贷，额度的高低不造成影响。如在表1的示例中，在第3年末全部一次性还贷76559元，与部分还贷如5万元，从收益率的角度上来说无差别。为了更容易理解，不妨把按揭从源头上分为两部分：在第三年末，第一部分5万元全部一次性还贷，第二部仍旧按揭下去。

准则三：还款额多少对提前还贷无影响。如果资金利用效率一般且确定要提前还，无论何种还款方式，都是越早越好。若按揭期过半，则必要性大减。

通胀：钱缩水了宜早还

考虑到通胀因素，参照投资收益率就要减去通胀率，然后才能与提前还贷的收益率相比。一般来说，通胀对提前还贷有利。

加减息：神马都是浮云

也许有人会说，加息了，意味着按揭利率提高，提前还贷的收益率随之水涨船高，自然更为划算。这是把问题简单化了。

提前还贷的收益率是由剩余按揭期内各期的按揭利率综合决定。现在加息，并不意味着剩余按揭期内的利率水平一定会提高。如果剩余按揭期很长，如20年，期间既有加息也可能降息，一时的加息对提前还贷与否的意义就不大。剩余按揭期很短，如只有3年，在加息背景下，虽然以后期限内处于加息通道或高息状态的可能性极大，有利于提前还贷，但与准则三相悖，结论不成立。

准则四：通胀对提前还贷有利，加减息基本无影响。

优惠舍弃难再来

利率调整虽然对提前还款基本不造成影响，但根据准则一可知，享受优惠利率的购房人，一般不宜提前还贷。主要有两类人。

享受优惠利率折扣的首套购房人不像利率调整的作用主要表现在短期，除非购房协议中有特殊约定，7折及85折优惠利率一般贯穿于整个按揭期内的始终。由于折扣的存在，提前还款的收益率很低，而一旦这部分人群选择提前还贷后，再申请贷款时则要按照二套房执行1.1倍的上浮利率执行。首套购房人尽量不要选择提前还贷，最大限度地享受首套房下浮优惠利率。

公积金贷款的购房人 道理基本同上，不再赘述。

最后回到开头所说的唐先生，他现在手头仍有4处住房，甲套享受7折利率优惠，乙套为婚前妻子以公积金名义做的贷款，丙丁两套均为二套房，1.1倍法定基准利率，按揭期均为15年，按揭方式均为等额本息法，分别已还款3年和8年。根据唐先生的现状，两套二套房均可提前还贷，且优先还丙套，甲乙两套则不宜提前还贷。