对温州二调权属核(调)查中问题的商榷

项谦和 陈 宇 项和乐

(浙江省测绘大队 浙江 杭州 310030)

1 权属核(调)查对象

1.1 对已登记宗地的权属、位置、界址、面积、利用状况等进行实地核查和记录；

1.2 对现申请登记宗地，按土地登记规定程序和方法进行实地调查和界址确认，填写地籍调查表；

1.3 对未申请登记宗地，调查实际用地情况（主要包括使用者、土地座落、地类、面积、用地范围、建筑物等情况）和有关地形信息。

2 权属核(调)查主要内容

权属调查应遵循多用途的原则，调查的主要内容有：

2.1 宗地权利人、权利人性质；

2.2 土地使用权合法性；

2.3 土地位置：宗地四至、所在区、街道、门牌号的调查，对界址点及性质类型等；

2.4 土地用途、权属性质、使用权类型等；

2.5 土地获得方式、取得时间及土地使用年限等；

2.6 宗地房屋建筑占地面积，建筑物用途、结构、层数等。

3 权属核(调)查中容易碰到的问题

3.1 数据库中原登记属性数据输入不完整，有大量的数据比对工作量。

3.2 在于现状已变更宗地核查，如宗地有档案，但实地已拆除，档案没有注销；或有档案，但实地已经发生变化，没有进行变更登记，造成档案和实地不一致等，该种情况需要借助于原宗地坐标或四至关系并结合实地询问、核对开展调查。

3.3 建土地登记簿中由于原登记资料未按宗地管理，出现一些登记信息漏掉现象。

3.4 未登记宗地的权属调查。

4 权属核(调)查中调查员意见的确定与分析

权属核(调)查思路分为三大类：一是对已登记发证宗地进行权属核查；二是对申请登记未发证的宗地进行权属调查；三是对未申请未登记发证的进行地类调查。对申请登记未发证的宗地进行权属调查，按《浙江省城镇地籍调查规程》来执行；对未申请未登记发证的按土地利用调查。

本次任务的工作重点是对第一类已经登记发证的宗地，即利用符合界址点精度要求的现势地形图，把登记发证档案资料进行全面梳理，把登记发证宗地落实到地形图上，核查宗地是否发生变化，若无变化，则通过内业判绘外业核查的方式确定宗地，填写权属核查表，且无需双方指界确认，若有变化，则通过外业实地调查的方式依法确定宗地。

4.1 本宗地权属核(调)查中的房屋现状情况，大致分为四种情况

权属核(调)查中的房屋现状情况必须在权属调查表中记录。

4.1.1 本宗地界线范围无变化，界址点增加几个,（原现状无变化）。

4.1.2 本宗地房屋已（*侧）拆建，按（拆建部分参考）原登记构宗，界址点增加几个。

4.1.3 本宗地房屋拆扩建，按原登记构宗，界址点增加几个。

4.1.4 本宗地房屋**侧扩建，（扩建****平方米），界址点增加几个。

4.2 本宗地权属核(调)查中土地权利人出现的情况，大致分为五种情况

4.2.1 土地权利无变化。

4.2.2 土地权利有变化的情况直接在其他说明上填写。

4.2.3 权利人已过世。

4.2.4 房屋产权发生变化，现房屋权利人为***（产权证的名字）。

4.2.5 房屋已协议买卖。

4.3 本宗地权属核(调)查中四至变化情况

在宗地权属核 (调)查中四至变化情况必须写明属实情况。

4.3.1 四至无变化。

4.3.2 东、南、西、北至中有变化。

4.4 本宗地权属核(调)查中面积情况

在宗地权属核(调)查中清楚交代面积变化的情况。

4.4.1 在原登记构宗不变的情况下就不用写。

4.4.2 现宗地面积比原登记小（大）***平方米，在误差范围内。

4.4.3 现宗地面积比原登记小（大）***平方米，超出误差范围。

4.5 原登记的信息有误的情况下要加以说明

4.5.1 原登记面积计算有误。边长量错：现J1-J2实际距离为***米,原登记界址J1-J2距离为***米有误。

4.5.2 有新证但无登记信息的。要在其他说明里填写上述的具体情况。

4.5.3 有分摊面积的情况下:共同分摊面积**平方米在**宗地内，要在其他说明里填写。

4.6 未登记宗地权属核(调)查中的房屋现状情况，大致分为五种情况

4.6.1 经入户调查，本宗地权利人无法提供相关用地资料，以实地调查定界。

4.6.2 经入户调查，本宗地有土地证，无登记数据，以实地调查定界。

4.6.3 经入户调查，本宗地为***（宗地号）宗扩建部分。权利人无法提供相关用地资料，以实地调查定界。

4.6.4 经入户调查，本宗为中堂，为***、***、***、***几人共有。其中某人***宗公共分摊面积占多少平方米，某人***宗公共分摊面积占多少平方米（已确权的）。

4.6.5 经入户调查，本宗地已于****年**月办理房产证。

4.7 已登记企业宗地权属核(调)查中的现状情况，大致分为三种情况

4.7.1 本宗地界线范围按原登记坐标与四至描述相结合构宗。本宗地界线范围按原登记坐标构宗，本宗地界线范围按四至描述相结合构宗。

4.7.2 本宗地内房屋发生变化。

1）现宗地面积比原登记小（大）***平方米，在误差范围内。

2）现宗地面积比原登记小（大）***平方米，超出误差范围。

3）现J1-J2实际距离为***米,原登记界址J1-J2距离为***米有误。

4.7.3 经入户调查，权利人未能提供详细资料，现按实地构宗。

4.8 未登记企业宗地权属核(调)查中的现状情况

经调查该宗地无用地手续，现以实地调查定界。

4.9 宗地权属核(调)查中几种特殊情况

4.9.1 村里的公厕：用途为公共设施用地，权利人为该行政村的村委会。

4.9.2 村里的水泵房：用途为公共设施用地，权利人为该行政村的村委会。

4.9.3 村里的老人协会（老人亭）：用途为文体娱乐用地，权利人为该行政村的村委会。

4.9.4 村里的菜市场：用途为公共设施用地，权利人为该行政村的村委会。

4.9.5 村里的宗祠：用途为宗教用地，权利人为该行政村的村委会[加注宗祠名称]。

4.9.6 村里的庙宇：用途为宗教用地，权利人为龙湾区佛教协会[加注庙宇名称]。

4.9.7 村里的道观：用途为宗教用地，权利人为龙湾区道教协会[加注道观名称]。

4.9.8 村里的教堂：用途为宗教用地，权利人为龙湾区三自爱国运动委员会[加注教堂名称]。

4.10 未能调查到权利人的权利人直接写“无名”（待确认）

“无名”情况下的调查员意见写法：经调查，无法联系该宗权利人，现以实地调查定界。

4.11 有支宗的情况下在其他说明上的写法

有支宗的情况要详细说明，写法如何：经查，该宗地原地籍号为2-4-311120-89，两宗并发一证，确权总面积为***平方米。经核查，本宗地面积为***平方米，为原宗地界址点J*-J*；现宗地地籍号为********，剩余部分地籍号为********。

4.12 土地坐落问题

对于没有详细地址及门牌号的的要尽量写到***区***镇***村**（**路*边）。

5 结束语

本文对温州市二调权属核(调)查工作中的出现的情况作了深入的分析，并在调查员意见技术上做了探讨与解决思路。由于本次温州二调项目工作量是温州历史上最大的一次地籍调查测绘项目，要运用新技术、新方法管理与完成好本次项目工作。因此在以后的工作中还会出现大量的技术难点与问题，有可能笔者的观点并不完全正确，待温州市二调工程项目完成后，再进行深入地研究与探讨。