擅自改变土地用途应如何处理

□ 张 涛

【案例】

2002年12月，某市机械有限公司通过公开出让方式，取得一块国有建设用地使用权，面积为12499.3平方米，用途为住宅，出让金额为427万元。该公司于2003年4月和2006年4月分两次缴纳了50万出让金，并于2010年7月缴清了剩余的出让金和利息。同年8月，该公司申请办理土地用途为住宅的土地登记。

市国土资源局在地籍调查时，发现该公司申请办理土地登记的地块，与出让合同不一致，实际用途为工业用地，建有厂房。且没有任何变更用途的手续。

经了解，该公司申请办理土地登记的地块，批准用途为住宅用地，非法改变成了工业用地；改变用途的理由是当时暖气、煤气尚未通至该区域，周边环境不具备建设住宅的条件，为避免土地闲置，临时建设了厂房。待条件成熟后再拆除厂房，改建为住宅。

【分析】

第一种意见认为，仅从土地登记的角度考虑，按《土地登记办法》的要求，批准用途即住宅用途，该公司也是按照住宅用途申请登记发证。有成交确认书、出让合同及出让金缴纳证明、契税缴纳凭证，符合土地登记法定条件，可以登记发证。

第二种意见认为，从执法角度考虑，《土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。土地使用者未经批准，擅自改变土地用途是一种违法占地行为。……