当前商业地产营销实践的分析

贵州财经学院 刘文涛

伴随着大众生活水平的提高，人们十分关注商业地产的销售与开发，特别是国家对房地产市场调控力度的增大，使得商业地产的商业优势更加显现。对于商业地产开发企业来说，商业地产的发展关键是企业营销模式的选择，关键是其应适应现代人消费个性的购物、消费需求，进行营销模式的选择、规划、设计和实施。

1 不同商业地产的销售模式分析

目前北京等地的地产市场商业销售，开发商重视统一经营，采取不同的销售模式。商业的统一经营管理可以取得最佳的收益，统一经营是对业主负责，同时也是今后乃至未来发展的主流趋势。只要商业经营得好，收益就稳定。目前商业地产销售模式有先有租约后销售模式、地产"类信托"销售模式、包租返利销售模式、小产权分割商铺销售模式等。

1.1 先有租约后销售

比如新中关有的地产销售就是这种模式。新中关的开发商推出的首层商铺在销售时，采取地下商铺的拍卖方式。选择拍卖方式的主要原因是，看重旺铺的买家多，增加了销售价格的不确定性，以拍卖方式竞争购得更为合理。而地上部分商品的销售模式则采用带租约的方式，开发商向投资人作出租金回报的承诺，即前三年内每年租金返还率是9%，而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议，然后进行销售，从而减少商铺销售后的不确定因素，降低投资人风险。这种统一招租的优势在于，不会造成零散招租中的互相压价，并可同时对租赁的节奏进行有效控制。……