我国养老地产开发环境分析

□文/吴正宇

21世纪以来，我国人口老龄化进程不断加快。根据国家统计局公布的人口统计数字，2010年我国60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，其中65岁及以上人口为1.19人，占8.87%。人口老龄化的迅速发展必然要求社会加大适合老年人的老年住宅、老年养生护理及其配套设施建设，必然推动养老地产这一朝阳产业迅速发展。但目前我国养老地产开发与养老建筑设计尚处于起步和探索阶段，因此探讨适合我国国情和市场需求的养老地产开发模式，需要对我国养老地产的开发环境进行深入分析。

一、政治法律环境分析

为保障老年住宅适合老年人的需求，我国分别于1999年颁布了《老年人建筑设计规范》，2002年颁布了《城市居住区规划设计规范》，2005年颁布了《住宅建筑规范》，这些都对老年住宅做出了一些原则性规定，但由于没有从老年人的年龄和健康状况考虑进行细分，在建设中对老年人的需求考虑也不多，因此具体实施很困难，基本没有得到落实，老年住宅的开发与建设进展缓慢。

为促进老年服务机构的发展，国家出台了相关的税收优惠政策。如，2000年10月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》规定：（1）对政策部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；（2）对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

在养老产业的发展规划方面，国家提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”养老格局（90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）的指导思想。同时，国家还加快了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。此外，目前我国正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及行业服务标准也在征求意见。虽然总的来看，目前我国有关养老地产开发的政策、法律法规和制度还不健全。但传达出的政策信息是，政府正致力于我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐步推出。

二、经济环境分析

北京太阳城集团董事长兼总裁朱凤泊认为，养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP要达到5，000美元以上，城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。早在2003年，上海的人均GDP就已经突破5，000美元大关，而北京的人均GDP在2005年也突破5，000美元，天津市的人均GDP在2006年超过5，000美元，广东省的人均GDP在2008年超过5，000美元。据新华社北京2010年10月17日电，展望“十二五”，中国经济总量将稳居世界第二位，人均GDP将超过5，000美元。可见，我国开发养老地产的经济条件正在逐步成熟。

而从地产行业来看，经过连续几年的房价暴涨，在当前国家抑制投机性住房需求的宏观调控政策下，房地产行业必将经历一次大的调整。虽然没有人能够预料此次调整的周期和深度，但保障房、廉租房、商品房并举的多元化住房供给政策，必将对房地产行业产生深远的影响。从目前来看，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发。20年后，我国的房子将会大量地剩余。按照现在的计划生育结构，造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈去世后，会有至少4套房留下来，房子会供过于求，想卖都卖不掉。而那时我国已经进入老龄化的高峰期，老年人居住的肯定不是要几百平方米的住房，而适合老年人的公寓等需要大力开发，这是未来人口转型后房地产需要调整发展的方向。

三、社会需求环境分析

养老地产于上世纪七十年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模各异的老年住宅。从我国来看，由于传统习惯等多方面原因，家庭养老占很大比例，但另一方面随着家庭结构的小型化和空巢家庭越来越多，家庭养老功能在弱化，这势必增加老年人对机构养老服务方式的需求。不仅如此，随着经济的发展，人民生活水平不断提高，老年人对待晚年生活的观念和态度也在逐步发生变化，更多老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，希望在老年时光里激发第二个青春期。房地产服务机构戴德梁行在福建省所做的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入长者更认为，市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。

同时，来自国家老龄委的最新数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元，而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1，000亿元。2011年3月，温家宝在政府工作报告中明确指出，“十二五”我国每千名老年人拥有各类养老床位数将达到30张，2.15亿老年人将享受到更加完善的养老服务，巨大的市场需求缺口将带来巨大的开发机遇。

[1]荆宝洁，肖明，张晓玲.人口老龄化变量：地产商转型进行时[N].21世纪经济报道，2011.4.28.

[2]汪权.养老地产是“朝阳产业”[N].厦门晚报，2010.12.16.

[3]马琳.城市运营养老地产要遵循适宜原则[N].中国房地产报，2010.6.21.

[4]新华社.十二五要避免中等收入陷阱[N].东方早报，2010.10.18.

[5]曹怡婷.养老地产拓荒[N].理财一周报，2011.4.1.