如何开展城镇土地权属调查

张晓强，袁俊阳，陈余才

黄河勘测规划设计有限公司测绘院，河南郑州 450045

1 术语

1.1 地籍调查

地籍调查是指依照国家规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。地籍调查是土地登记的法定程序，是土地登记的基础工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。地籍调查的主要内容可概括为土地权属调查和地籍测量。

1.2 土地权属调查

土地权属调查指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属调查的基本单元是宗地。

1.3 地籍测量

地籍测量指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括：地籍控制测量和地籍细部测量。

1.4 调查单元

调查单元是宗地。凡被权属界址线封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也是一个宗地，称为共用宗。宗地的划分应以方便地籍管理为原则。

2 地籍调查

2.1 地籍调查分类

地籍调查通常分为初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查。变更地籍调查是在变更土地登记或设定土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查，是地籍管理的日常性工作。

2.2 地籍调查方法

城镇地籍调查可采用的方法有：1）航空摄影测量法；2）全野外数字测量法；3）解析法；4）部分解析法。城市和有条件的地方，均应采用航空摄影测量法，并同时制作数字地籍线划图和数字地籍正射影像图；条件不具备的县城、一般建制镇和独立工矿可以采用野外数字测量法或解析法；乡政府所在地和村庄可以采用部分解析法。

本文针对采用航空摄影测量法进行城镇地籍调查工作，就初始地籍调查部分进行阐述，初始地籍调查包括：初始土地权属调查和初始地籍测量。

3 初始土地权属调查

初始土地权属调查是初始地籍调查的重要程序，是调查人员对辖区内的全部宗地进行现场调查，核实宗地权属，确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。

3.1 初始土地权属调查步骤

初始土地权属调查工作步骤包括：准备工作、权属调查、资料整理、文字总结、检查验收等几个方面。具体步骤见（图1）：

图1 初始土地权属调查工作步骤

3.2 权属调查

初始权属调查工作是地籍调查工作的核心，其工作琐碎，任务重、难度大。所以下面只针对此部分加以阐述。

3.2.1 宗地权属调查

宗地权属调查是指调查人员在接受土地登记人员转来的申请文件后，现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况（含共用使用情况）、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上的土地使用者一致性、土地实际用途与批准用途及申请书上填写用途一致性等进行调查、核实。核实无误后，调查人员根据调查情况现场填写地籍调查表中相关内容。

3.2.2 界址调查

界址调查是权属调查的核心。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查。本宗地、相邻宗地权利人到现场共同指界，认定界址点、界址线，调查人员对认定的界址点现场设界标。

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3.2.3 界址边丈量

采用钢尺，对认定的界址边进行丈量。丈量过程中，对于界址边上不同建筑类型的建筑物，要分段丈量其尺寸，并分段记录，必要时还需丈量界址点与建筑物、建筑物与建筑物之间的相关距离，以便能够更好地确定界址点、界址线的实地位置。

3.2.4 绘制宗地草图

宗地草图是描述宗地的位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录。

权属调查时，调查人员应现场绘制宗地草图，用来表示宗地现状、界址点与邻近重要地物之间的距离、界址点的几何条件。宗地草图的内容有：本宗地号、地类和门牌号、相邻宗地号；本宗地使用者名称、相邻宗地使用者名称；本宗地界址点、界址点编号及界址线；宗地内紧靠界址点（线）的主要建筑物和构筑物；界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长；界址点的几何条件；指北针、比例尺、丈量者、丈量日期等。

宗地草图以概略比例尺绘制，线条、注记要清晰，数字、文字等注记字头要向北、向西，斜线注记字头垂直斜线。宗地使用者名称注记在宗地内，字头一律向北，本宗地相邻界址点之间的距离及界址点与相邻地物的关系距离等所有勘丈数据都要注记。界址边长注记在界址线外，建筑物边长注记在界址线内，界址点与相邻地物的关系距离注记在相应的位置。

3.2.5 填写调查表

调查人员现场应将权属调查的结果如实填写在地籍调查表上。表中填写项目不得涂改，每一处只允许划改一次，并在划改处盖章，以示负责；全表划改不得超过两处。

现场调查结束后，经双方认可无争议的界址，须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。有争议的界址，现场处理不了的，用争议界表示，并在调查记事栏予以说明。

3.2.7 制作街坊图

利用航空摄影测量法制作的地图作为制作街坊图的底图，结合调查时丈量的界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长、界址点的几何条件等数据，展绘宗地权属界址线，按规则进行宗地编号、界址点编号，注记相关的权利人、门牌号、道路名、河流名等。

4 初始地籍测量

初始地籍测量必须遵循“先整体后局部，先控制后细部”的原则进行。

4.1 初始地籍测量步骤

初始地籍测量工作步骤包括：地籍控制测量、地籍细部测量、文字总结、资料整理、检查验收等几个方面。具体步骤见（图2）：

图2 初始地籍测量工作步骤

4.2 地籍细部测量

地籍细部测量是地籍测量的核心，是在地籍平面控制网的基础上，测量宗地权属界线、位置、形状等，并计算面积、测绘地籍图、绘制宗地图。准确测定宗地界址点是管理土地产权的基本保证。

地籍细部测量方法有：解析法、部分解析法和图解勘丈法3种。针对采用航空摄影测量法进行城镇地籍调查，用部分解析法进行地籍细部测量较好。

4.2.1 部分解析法测量界址点

只有部分界址点（通常是街坊外围的界址点及街坊内部明显界址点）是用实测元素按公式解析计算其坐标，其余界址点位置采用勘丈法确定。当街坊内部建筑物比较密集，采用解析法地籍测量有困难时，可以采用部分解析法进行地籍细部测量。

采用航空摄影测量法进行地籍细部测量时，最好采用部分解析法测量界址点，只测量街坊外围的界址点及街坊内部明显界址点，实现街坊内界址点精度的控制。

4.2.2 地籍图制作

地籍图是土地管理的专题图，它首先要反映包括行政界线、地籍街坊界线、界址点、界址线、地类、地籍号、面积、座落、土地使用者或所有者及土地等级等地籍要素；其次要反映与地籍有密切关系的地物及文字注记，一般不反映地形要素。地籍图是制作宗地图的基础图件。

利用航空摄影测量法制作的地图与街坊图进行套合编辑，以界址点测量数据进行控制，校核街坊图上界址点的精度，如有问题，以界址点测量数据为准，进行界址点、界址线修改；再检核与界址有关的地物的正确性，如发现原地形图有错，就利用勘丈数据进行修改，新建的建筑物，应予以补测。将编辑好的数据进行分幅整饰，数据整理，即可得地籍图。

4.2.3 宗地图制作

以制作好的地籍图为基础，按照一定的比例，利用数字法测图系统自动生成宗地图。

4.2.4 面积量算

面积量算的内容包括：宗地面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与面积汇总统计。面积量算可以通过数字法测图系统自动实现。

5 结论

在目前的土地调查工作中，城镇土地权属调查是其重要部分，如何开展城镇土地权属调查工作，本文紧紧围绕这一主体进行阐述，注重实用性和可操作性。可供从事地籍权属调查的人员参考、借鉴。

[1]樊志全主编.地籍调查[M].北京：中国农业出版社，2004.

[2]第二次全国土地调查培训教材[M].北京：中国农业出版社，2007．

[3]河南省城镇地籍更新调查技术规程，2006，12.