中国房地产市场引进REITs的制度障碍与创新

沈田丰,韩灵丽

(1.国浩律师集团 (杭州)事务所,杭州 310007;2.浙江财经学院经济与社会发展研究院,杭州 310018)

一、引言:REITs是严格法律约束下的融资工具

REITs(Real Estate Investment Trusts的缩写),即房地产投资信托基金。2004年12月香港领汇高达220亿港元筹资额的发行成功,不仅使其成为全球最大的REITs项目①领汇房地产投资信托基金2005年11月14日刊登开始发行,2005年11月25日领汇的基金单位在香港联合交易所上市交易。,而且开辟了房地产市场融资的新途径。中国金融证券监管部门及相关企业开始研究在中国发行REITs的可能性。但REITs不是一个天生的金蛋,而是一个需要严格法律约束的融资工具。领汇发行时所遭遇的二位普通香港老人的诉讼,曾发生了蚂蚁让大象后退的一幕,导致了香港政府将领汇的发行与上市计划整整搁置了一年[1]。法律制度的设计对REITs这种金融创新产品至关重要。

二、REITs② 关于REITs的国内研究,参见毛志荣:《房地产投资信托基金研究》,深圳证券交易所综合研究所研究报告,2004.1.16深证综研字第0089号。的法律界定与运行路线

(一)REITs的法律界定

REITs,是一种以专业化团队管理的,以房地产租金或其他收入为保障的集合投资计划。根据香港证监会2005年6月公布的 《房地产投资信托基金守则》规定:“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。……