楼市“冰点”或至

文/王闻丹

楼市“冰点”或至

文/王闻丹

转型的房产企业必须以长远发展为根本目标，转向国家重点扶持的战略型新兴产业为宜

房产商近日的日子明显不好过。有消息说，诸暨房企凯翔集团因资金链断裂宣布破产，敲响了房地产市场的警钟。数据显示，2011年7月全国房地产开发景气指数仅为101.5，创2010年以来最低。当月全国房地产开发投资5623亿元，较6月的7513亿元环比下降25.2%。

房地产调控步步紧逼，“不差钱”的房产商感到阵阵寒意。据渣打银行最新调研显示，在30家开发商中，有7成多的企业感到紧张或担忧，只有2家企业表示良好，这主要有以下几点原因：资金来源受阻。去年以来信贷收缩、预售资金专户监管，切断了房企以往开发模式中的两大主要资金来源，只能通过房产信托和其他融资机构筹措资金。今年上半年，全国房产自筹资金同比增长32.7%，较年初提高了11.3个百分点。融资成本提高。媒体报道，当前银行的房地产开发贷款平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。即使是有幸拿到了银行贷款，也不可能是基准利率，只能是给银行和放款人打工而已。房产信托、境外融资渠道受到更严格限制。近日，四大国有银行发文叫停房地产信托业务，中国国家外汇管理局也已暂停受理境内地产公司为境外子公司提供债券发行担保的申请，房产企业通过信托以及境外融资的路径也被切断。

楼市调控是政府、企业以及购房者三方博弈的过程。去年以来，中央陆续推出区别化信贷、限购令以及资金紧缩等措施调控楼市；企业或加大开发速度，或推出存抵优惠（实际优惠较少），以期能撑过最难熬的时期；购房者则无法辨别调控是否为一时之举，何时出手才更为合适。

当前中央政府陆续加码调控政策，调控房产之决心可见一斑。一是在国内外经济因素不确定的情况下，中央政府仍表示楼市调控不放松，特别是信贷政策不放松。二是将限购令扩大至三、四线城市，破灭了房企将三、四线城市作为销售重点区域的思路。三是国家银监会主席刘明康发表言论，指出银行系统可以承受房价下降50%的压力，这或许可以理解为政府的吹风行为。

加大保障性住房建设也是政府调控的重点内容。2011年全国开工建设1000万套，开启了我国保障房建设的新时代。“十二五”期间，浙江将开工建设各类保障性安居工程住房76万套、5550万平方米，新增廉租住房货币补贴家庭16万户，相应投资达1900亿元左右。“十二五”期间的建设目标几乎与过去几十年持平（浙江历年累计仅解决77万户城市中低收入家庭的住房问题）。如此大规模的建设，对于以往一直打着“刚需房、婚房”等销售名义的房产企业来说，无疑被分去了很大一部分的可开发市场。

据杭城某上市房企销售经理透露，房企内部预测楼市可能将于年底前出现较为实质的降价行为。浙江省发改所卓勇良所长一次闲聊时，更是说如果以2009年初的楼价为底线，楼市完全有可能降价40%-60%左右，但是即使降价，买楼的人可能也不一定多。

部分房企已做好转行准备，这是开发商在房产行业受到国家政策调控之下所作的相对理性选择。一些原以实业为主的企业，因房产领域的利润减少而回归实业发展，而主营房产的企业则将通过市场化竞争实现优胜劣汰。

必须指出的是，转型的房产企业必须具备较强的战略眼光，以长远发展为根本目标转向国家重点扶持的战略型新兴产业为宜。诚然，浙江企业具有快速挖掘利润最高产业的敏感度，如较多企业投向当前利润较高的“挖矿”运动，但这同样也有可能是一种缺陷。如果仅仅因当前国际原材料价格持续高涨而选择“涉矿”，却不考虑更深层次的产业发展，对于企业自身和浙江经济发展来说都是不利的。

（供稿：浙江省发展和改革研究所）