◆限购令：困局与突围

◆限购令：困局与突围

1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。

在已出台调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。

其中，北京版限购令被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。

上海和广州则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。

在许多地方细则出台的推动下，限购令的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。

在中西部城市中，成都和贵阳版限购令均较为温和，其中成都版限购令的限购区域为本市主城区，没有涉及郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的限购令中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。

限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。

“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行，短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学民营经济研究院房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”他认为，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。

有地产研究员表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。

由于很多城市的限购令规定了实施期限，到期后会不会继续还是个未知数，由此引发各方对停止限购之后楼市“报复性反弹”的担心。有业内人士认为，限购之下，需求受到抑制，房地产开发商也会在一定程度上降低供给量，因此，一旦政策放开，将导致楼市报复性反弹。

和讯房产连线刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前所谓的地方版限购令不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。

“‘限购令’最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市”，市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，捂盘销售和制造短期市场供应紧张及房价上涨停止购房者观望是不可避免的，谢逸枫说，“结果肯定是为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害”。

限购令，上有政策，下有对策。

最近，不少中介机构和开发商向购房者暗示“现在有专门的公司代办完税或社保证明，找他们代办即可”。“黄牛”表示，在北京十五条细则出台之前，他们帮客户代办过按揭贷款，只要花800元就行，不需要开社保和完税证明。但现在不行了，新政出台后，就必须花几万元补缴社保金或税款，办理真的证明。

虽然补缴税款的成本比补缴社保金低很多，五年税款只要1万多元就可以，而五年社保金要3万元左右，但“黄牛”称，“现在连续5年的纳税证明很难办下来，税务局的人也不敢答应。据我所知，同行也没有能办到的。”不过他表示，社保肯定能连续补5年，代办费2.5万元。需要先交钱，和代办公司签订合同，如果逾期未办成，钱可以全额退还。

然而，一位地产中介人士表示，银行在审核客户资料时要看社保记录，一旦发现社保是补缴的，贷款申请可能会被拒绝。

北京市社保中心相关负责人表示，社保对单位和个人社保补缴有明确规定，在京工作人员不可能出现只在京工作两三年、可补缴五年社保的情况，社保机构也不会给予办理。

对于假结婚的外地购房者而言，按照新《婚姻法》的规定，除非全款买房，房产证上只写外地购房者一个人的名字，否则，一旦假结婚的对象在离婚时要求分割财产，就有理说不清了。对于想靠假结婚挣钱的北京人而言，如果北京有关部门即将出台的细则对可能出现漏洞的情况进行约定，打个比方，假如规定离婚后再买房也算二套房，而自己家庭名下已经有一套房，又真有了新的买房需求的话，那就叫天天不应了。

在北京2010年版的限购政策中，执行的是“认房又认贷”的限购政策，当时已经堵住了假离婚漏洞，但不少离婚后真正想买房的刚需人群也被这一政策挡在了门外。现在，北京又开始执行“认房不认贷”政策，假离婚的招数又重现江湖。

北京市海淀区人民法院已对此作出风险警示，即使“假离婚”，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产产权转移。假如假离婚的一方不同意复婚，而离婚后又把房产卖掉，这样做是合法的。再者，假如有关部门再出台一个新的配套细则，买房前离婚也算二套房的话，假离婚的夫妻婚也白离了。

限购令一出，各种规避限购的买房戏法可谓八仙过海，各显神通，不过，对于被限购令制约的刚需人群来说，尽管是被“京十五条”误伤，但在采取变通方式前，最好还是先静待各部门配套细则的出台，否则可能白花了钱还买不成房。

北京市住建委公告提醒市民，购房人一旦骗购将不能通过网签，更不能办理房产证，由此带来的经济损失，需购房人自己承担。且骗购将会体现在个人信用记录上。房地产开发企业、房地产经济机构若未严格核实购房人资格、违规签订销售合同或代理合同的，也将被严肃处理。