模糊综合评价法在房地产投资风险分析中的应用

孟桂云，鲁 辉

（1．江苏长安建设集团有限公司工程部，江苏徐州 221008；2．徐州建筑职业技术学院建筑管理学院，江苏徐州 221116）

模糊综合评价法在房地产投资风险分析中的应用

孟桂云1，鲁 辉2

（1．江苏长安建设集团有限公司工程部，江苏徐州 221008；2．徐州建筑职业技术学院建筑管理学院，江苏徐州 221116）

房地产投资具有投资额大、涉及因素多等特性，高收益、高风险并存。在房地产投资中，利用模糊综合评价法并建立一定的综合评价指标体系，对投资项目的风险进行综合分析和评价，可为开发商的房地产投资决策提供科学决策依据，从而减少一定的投资风险。

模糊综合评价；房地产投资；风险分析

一、引言

房地产投资具有投资额大、涉及因素多等特性，对于投资者来说，高收益、高风险并存，如何规避风险或减少风险，是投资者面临的主要问题。模糊综合评价法、综合评价指标体系在房地产领域的引入和应用，为开发商的房地产投资决策提供了一定的科学决策依据。

（1）房地产投资风险的主要特征

房地产投资实际上就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的相关经济活动中，投资者通过此经济活动带来一定的收益。而房地产投资风险是指：在投资的过程中，由于对掌握的信息不够准确、前期调研不规范以及对项目的销售前景预期过于乐观等因素将导致投资商对该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差。房地产投资风险主要体现在以下几个方面：

（2）开发周期长、投资额大、变现性差

房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长，而投资额也巨大，少则百万、多则几千万甚至上亿元。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现性较差，房地产投资者要面临能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。

（3）与当地的经济及社会环境密切相关

房地产对当地的经济形势十分敏感，具有非常明显的区域经济特点。房地产周期的拉长和产业链的延伸会明显地影响当地经济的发展速度，房地产投资的规模取决于当地人们的收入水平，盲目的大量发展房地产必将导致大量房产空置，大量资金积压。由于其开发周期长，投资商对经济形势波动做出反应并进行相关调整显得相当迟钝。

（4）不可移动性及区域性

土地与房屋都属于不动产范畴。房地产位置的固定性导致房地产的区域性和个别性，房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

（5）非可控性因素

地震、台风、洪水等自然灾害也给房地产投资带来一定的风险，而且这些风险具有不确定性、不可控性。

二、房地产投资风险因素分析

根据综合调研结果，本文将房地产投资的风险因素大致分为以下几类，如表1所示。

主因素层子因素层宏观经济环境风R1利率变动R11，通货膨胀率R12，投资增长率R13，GDP增长率R14市场环境风险R2供给风险R21，需求风险R22社会环境风险R3城市规划风险R31，区域发展风险R32政策环境风险R4经济体制改革风险R41，产业政策风险R42，住房制度改革风险R43地域环境风险R5城市基础设施水平R51，道路及交通条件R52，自然环境R53项目内部风险R6施工环境风险R61，技术风险管理风险R62

三、基于模糊综合评价法的房地产投资风险分析模型的构建

模糊综合评价法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”事物的系统分析方法，是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。通过建立模糊数学模型，借助模糊识别方法，就可以较好地解决房地产投资风险评价的模糊性问题。

（1）建立指标体系模糊集

根据风险识别得出各主风险因素，进一步查找各主风险因素的来源，从而得出相应的子风险因素，即构成风险评价的指标体系，即：

（1）主风险因素层指标集为Rk＝（R1，R2，…Rm）

（2）子风险因素层指标集为Rk＝（Rk1，Rk2，…，Rkp），p表示主风险因素含有的子风险因素的数量。

（2）确定指标体系的权重

评价指标权重是评价指标相对重要性的定量表示，此指标体系权重分为两个层次：一是各主风险因素权重，二是每个主风险因素中各子风险因素权重，两个层次的权重确定均可采用专家法进行，但选择“专家”的标准不同，主风险因素的权重应征询项目管理专家、技术经济专家以及其他开发企业领导者的意见；子风险因素的权重则应征询对该主风险因素精通的专家以及相关领域业务的项目负责人。分析得出：

（1）主风险因素权重集为A＝（a1，a2，…，am），其中ak（1，2，…k）表示指标Rk在R中的比重，

（2）子风险因素权重集为Ak＝（ak1，ak2，…aki），其中aki（1，2，…m）表示指标Rki在Rk中的比重。

（3）确定风险因素评语集

V＝（V1，V3，…Vn），Vi表示项目投资风险由低到高的各级评语，n为等级划分数，来表示风险等级的高低。

（4）确定评价矩阵Xk

，其中xij（i＝1， 2，…n；j＝1，2，…n）表示子因素层指标Rki对于第j级评语Vj的隶属度。

（5）计算模糊评判结果，得出综合评判

（1）先对各子因素层指标Rk的评价矩阵Xk做模糊矩阵运算，得到主因素层指标Rk对于评语集V的隶属向量Bk，Bk＝Ak×Xk

（2）再对X进行模糊矩阵运算，即得到目标层指标R对于评语集V的隶属向量B

则B＝（b1，b2，…bu）就是对该投资项目的综合评价结果，按照最大隶属度原则，bj（j＝1，2，…j）中的数值最大者maxbj所对应的风险程度等级Vj即为该投资项目的风险等级。

模糊综合评价法将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度，周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小，能够较全面、综合地考察评价对象的风险，为投资者的投资决策提供科学依据。房地产投资者在进行房地产投资的相关决策时，应结合实际对房地产投资的风险因素做出全面的辨识和评价，构建房地产投资风险分析模型，采用模糊综合评价法进行风险评价，从而正确分析或评价各种风险因素，为项目的取舍做出科学的结论。

［1］ 陈晓慧，刘炜．房地产投资风险的模糊评价［J］．武汉理工大学学报，2003，25（01）．

［2］ 胡建忠．浅议房地产开发投资风险控制［J］．山西建筑，2008，34（15）．

［3］ 张建旭．房地产投资风险分析与防范研究［J］．商品储运与养护，2008（01）．

［4］ 王探．房地产投资风险测度［J］．经济纵横，2007（09）．

［5］ 毛占锋，王亚平．房地产投资风险的测度［J］．重庆科技学院学报，2008（09）．

责任编辑：贾敬全

F293．3

A

1671－8275（2011）01－0055－02

2010－12－11

孟桂云（1978－），女，江苏连云港人，江苏长安建设集团有限公司经济师，国家房地产估价师，一级注册建造师。研究方向：建筑经济。