宗地统一编码分析、试验及结论

高宏，寇付友，胡勤军

(天津市测绘院，天津 300381)

1 试验单位选取

(1)选取原则

登记类型齐全;土地登记率高;地籍管理基础工作较为规范。

(2)试验单位简介

天津市中心城区共分为6个区，其中南开区位于中心城区西部，全部为国有土地，用地性质多样，土地登记率达到72.0%，能够反应出宗地统一编码后的实际情况，代表性强。

2 现行编码方法分析

(1)根据《城镇地籍调查规程》进行的地籍编码方法

行政区划代码后两位+乡镇/街道+村/街巷+宗地号+支号。

如:南开区向阳路街九坊002宗地支一号表示为:0301－(09)－002－01。

(2)第二次土地调查地籍编码方法

AAAAAA－BBB－CCC－DDD－EEEE，AAAAAA 为区县行政区划代码、BBB为乡(镇)或街道行政区划代码、CCC为村或坊行政区划代码、DDD为集体土地所有权或国有土地使用权宗地编码、EEEE为集体土地使用权宗地编码。

如:南开区西营门街一坊第020宗地表示为:120103－020－001－020－0000。

(3)国有土地房地统一登记编码方法

AAAAAABBBCCCDDDEEEE，AAAAAA为各区县行政区划代码、BBB为街道或乡(镇)行政区划代码的后三位、CCC为街坊或行政村代码、DDD为宗地编码、EEEE为宗地支号。

如:天津市南开区八里台街第五坊第一宗地表示为:1201030170050010000。

3 地籍区和地籍子区划分方法及分析

(1)第一种方法:在县级行政区划内完全按照现行乡(镇)、街道，行政村和已划分的街坊划分地籍区和地籍子区并顺序编码，如图1所示。

图1 以第一种方法划分地籍区和地籍子区示意图

(2)第二种方法:在县级行政区划内以现行乡(镇)街道，政村和街坊为基础，结合典型线性地物划分地籍区和地籍子区并顺序编码，如图2所示。

图2 以第二种方法划分地籍区和地籍子区示意图

(3)第三种方法:在县级行政区划内完全按照典型线性地物(高速公路、铁路、一级河道)划分地籍区和地籍子区并顺序编码，如图3所示。

图3 以第三种方法划分地籍区和地籍子区示意图

采用上述三种方法在南开区划分地籍区和地籍子区情况如表1所示。

南开区地籍区和地籍子区划分情况一览表 表1

4 宗地编码方法及分析

(1)第一种宗地编码方法:亦称混编模式，就是县级行政代码+地籍区代码+地籍子区代码+宗地序号，如表2所示。

第一种宗地编码方法 表2

①编码示例

以南开区宗地为例120103010100001。

②编码变更示例

界址未发生变化的，宗地序号不变;界址发生变化后的宗地，原土地权利人宗地序号不再保留，新产生的宗地序号在地籍子区内最大宗地序号后续编，基本原则是在地籍子区内，宗地序号不能重号，可以空号，但空号不宜太多。如120103010100001宗地分割成两宗地，该地籍子区内最大宗地序号为00091，则分割后该两宗地序号编号可以分别为 120103010100092、120103010100093;如宗地序号00003与00002合并，则合并后的宗地序号可以为120103010100094。

③与原宗地编码方法对照见表3。

混编模式和原模式对照表 表3

(2)第二种宗地编码方法:亦称单编模式，就是县级行政代码+地籍区代码+地籍子区代码+特征码+宗地序号，如表4所示。

第二种宗地编码方法 表4

①编码示例:以南开区某宗国有土地所有权为例1201030101A00001。

②编码变更示例:界址未发生变化、权利性质未发生变化的，宗地序号不变。界址发生变化后的宗地，原土地权利人宗地序号不再保留，新产生的宗地序号在地籍子区内该类权利类型编码的最大宗地序号后续编:如原宗地序号为A0001的国有土地使用权宗地界址发生变化后，如该类宗地序号最大号为A0091，则变更后序号为A0092。

③与原编码方法对照见表5。

单编模式和原模式对照表 表5

南开区区域内宗地只有国有土地使用权一种特征码(A)，所以单编模式与混编模式的编码方法除了加入特征码以外，其他特征基本一致。

(3)第三种宗地编码方法:亦称所有权模式，就是县级行政代码+地籍区代码+地籍子区代码+土地所有权宗地序号+用益物权宗地序号，如表6所示。

第三种宗地编码方法 表6

①编码示例:以南开区某宗地为例12010301010010001，代表南开区、第一地籍区、第一地籍子区、国有土地所有权宗地序号为001的范围内、用益物权宗地序号为0001的宗地编码。

②编码变更示例:界址未发生变化且所有权性质未发生变化的，宗地序号不变;界址发生变化后的宗地，原土地权利人宗地序号不再保留，新产生的宗地序号在地籍子区内最大宗地序号后续编(方法同第一种编码)。

③与原编码方法对照表7。

所有权模式和原模式对照表 表7

同上一种编码方法情况相同，南开区的用益物权类型只有一种，所以单编模式与混编模式的编码方法除了加入特征码以外，其他特征基本一致。

(4)第四种宗地编码方法:就是县级行政代码+图幅号+宗地序号，采用 1∶10 000标准分幅图作为工作底图，采取从左至右，自上而下的方法进行宗地编码。对于跨图幅的，以宗地最上点(纵坐标)所位于的图幅号作为宗地编码的图幅号(如有两个以上纵坐标相同点，以最左侧点所在图幅号为准)，如图4所示。

图4 第四种宗地编码方法示意图

①编码示例:南开区位于J50G021050图幅的第一宗地表示为:

120103－ J50G021050－00001。

②编码变更示例:宗地界址未发生变化的，宗地编码不变;宗地界址发生变化的，宗地序号在该图幅最大宗地序号后续编，如120103－J50G021050－00363宗地分割后部分宗地坐落在图幅号为J50G021050范围内，其最大宗地序号为00550，部分最左上点位于图幅号为J50G021051范围内，其最大宗地序号为01612，则分割后的宗地编码分别为:

120103－J50G021050－0055 和 120103－J50G021051－01613。

5 试验结果分析

(1)对各种地籍区、地籍子区划分方法进行比较见表8。

三种地籍区和地籍子区划分方法比较表 表8

①第一种方法优缺点

优点:与原土地登记行政区域一致，操作简便，宗地完整，利于管理及统一编码的过渡。

与行政区域一致，便于宗地的定位、查找，而且统一编码后可以继承原宗地的街坊号码，相对于其他的编码方式统一编码更容易过渡。

缺点:稳定性差，地籍区随行政区域调整而发生变化。由于市区正在高速发展时期，土地变更频繁，随着道路的改造会出现合并街坊的问题，所以地籍子区的范围也就不稳定。

②第二种方法优缺点

优点:结合行政界线及线状地物，比第一种分区稳定。

缺点:地籍区划分困难，与现行分区协调性差，宗地被分割较多，不利于统一编号的转换。

③第三种方法优缺点

优点:分区明确，结合市区主干道路划分，街坊化零为整，管理更加方便，稳定性最好。

缺点:分区过于理想，重新划分地籍区、子区后，新编宗地号无法与原地籍编号进行衔接，统一编码宗地过渡工作量大。

(2)对各种宗地编码方法进行比较见表9。

宗地编码方法比较表 表9

①第一种宗地编码方法(混编模式)优缺点

优点:编码方法简单明了，操作方便，编号变更简单。与原宗地编号的继承性好。同一界址围成的宗地，其宗地编码是唯一的，不因权利性质不同而改变。

缺点:直观性较差，从宗地编码本身不能得出与权利性质等相关的信息及与所有权对应的空间信息。

②第二种宗地编码方法(单编模式)优缺点

优点:与原宗地编号的继承性较好。增加特征码，提高了宗地编码的信息量，有利于分类统计。可以从码位上快速区分权属性质和权利类型，比较直观，符合多年来的工作习惯。有利于相关部门扩展用益物权和担保物权空间对象的编码。

缺点:唯一性、稳定性差，宗地界址不发生变化而权利性质发生变化时宗地编码要发生变化，同一界址围成的宗地会因权利性质不同而形成多个宗地编码。

③第三种宗地编码方法(所有权模式)优缺点

优点:有利于相关部门以土地所有权宗地为基础扩展用益物权和担保物权空间对象的编码。

缺点:唯一性、稳定性差，所有权发生变更会导致所有权范围内的土地使用权宗地编码发生变更，如集体土地征收等会导致征收部分和剩余部分宗地编码变化。无法区分用益物权的种类且编码变更较为复杂，不利于统一编码转换。

④第四种宗地编码方法优缺点

试验拟采用1980西安坐标系下1∶10 000标准分幅网格进行编号，梯形分幅。南开区内单幅1∶10 000标准分幅图内宗地最多为2762宗。

优点:a.图与实地衔接好;b.稳定性好，行政区划调整，不影响地籍号的编码。

缺点:a.切割宗地太多;b.全国很多地方坐标系统不统一，无法对图幅统一编码;c.继承性差，所有的宗地地籍号需要重新编码;d.外业人员编码不直观，比较困难;e.存在测量数据的泄密;f.码位过长，对于城市范围内其图幅内的宗地数量会很大。g.市区内每幅 1∶10 000图覆盖的宗地过多，以南开区为例，J50G022051图中宗地数为2762，宗地数过多也不便于日后的地籍变更管理。

6 试验结论

通过对试验区宗地的地籍号按照行政区、地籍区、图幅号等方式进行编码，从宗地号的基本功能及稳定性、过渡性、适应性、易操作性等方面进行比较，同时为方便与原宗地号衔接、便于后续工作、对于地籍区的划分，建议采用第一种方法;对于宗地序号编制方法建议采用第一种宗地编码方法(混编模式)。

(1)宗地编码的作用

宗地编码的主要作用是对宗地垂直投影范围的唯一标识和索引。宗地号承载的信息越多，编码越长，稳定性越差，码位过长在人工输入的时候也容易发生错误。承载的信息越多，当其中一种信息发生变化时宗地编码就要发生变化，因此不唯一、不稳定。如果要进行统计，可以通过规范系统建设用属性信息来完成。

(2)宗地编码的原则

通过试验和对比分析，宗地编码应当本着编码方式简单、宗地号稳定、与原宗地号易于衔接、具有唯一性、适用性强的原则。

(3)宗地编码的转换

通过试验，无论采用哪种方法编码，都不存在直接转换的公式，都要通过软件进行判读生成，因此在新旧编码转换的过程中应建立对照表备查，并且在土地登记卡上同时记载新旧编码，对于已登记宗地号在变更登记时再对宗地编码进行转换，对于新产生的宗地一律按照新的编码规则进行编码。

［1］国土资源部．关于部署开展宗地统一编码试点工作的函．2011．

［2］天津市国土资源和房屋管理局．天津市宗地统一编码试点工作实施方案的函．2011．

［3］TD/T 1014－2007．第二次全国土地调查技术规程［S］．

［4］GB/T 21010－2007．土地利用现状分类［S］．

［5］TD 1001－93．城镇地籍调查规程［S］．