论商品房预售在建工程抵押与预告登记的关系

祖兰兰

摘 要：《物权法》明确了不动产在登记之前可以进行预告登记，此制度能更好的保护债权人的利益。在建工程作为一种特殊的物权，登记之时物的价值及所有权处于不确定的状态。如果不能更好的保护债权人的利益，难免有碍交易安全。针对在建工程抵押、商品房预售是否可以适用预告登记制度，在借鉴相关理论的基础上，提出了一些看法。

关键词：在建工程抵押；商品房预售；预告登记

中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0219-02

1 预告登记制度概述

预告登记（Vorm erkung），也称预登记。最早可追溯至早期的普鲁士法，后被德国、日本、瑞士等大陆法系国家借鉴，并与本国法律制度和经济特点相结合，建立了与之适应的预告登记制度。不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。我国《物权法》首次确立了预告登记制度，第20条规定“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。”这一条款对预告登记适用范围、发生条件、效力的产生、消灭作出了比较完整的规定。

国外许多国家都建立了不动产预告登记制度，不管是德国的实体预告登记制度，还是日本的假预告登记制度，其目的都是债权人为了实现将来的不动产物权而提前买的一个保险。……