中国房地产宏观调控的困局和出路研究

余凯

1998年“房改”以来，我国房价飞速上涨，房价收入比、租售比、空置率等反映房地产泡沫的指标远超过国际警戒水平，房地产泡沫日益膨胀。我国房价飞涨不仅影响房地产市场有序发展，也影响到金融市场稳健运行，甚至危及经济安全，成为我国经济运行中主要不稳定因素之一。因此必须对飞涨房价加以遏制，通过宏观调控促使房价理性回归挤出房地产泡沫。

2003年以来，我国一直加强对房地产市场的宏观调控，但是宏观调控不但没能遏制房价，反而使得房价以更快的速度上涨。我国房地产宏观调控已经陷入了“越高越调、越调越高”的政策陷阱。要想真正根治房地产市场“毒瘤”挤出房地产泡沫促使房地产市场良性运行，必须从房地产市场的制度入手，找出“症结”所在然后选择政策工具其政策效果必然强于“头痛医头、脚痛医脚”式的政策调控。

一、影响我国房地产市场调控效果的深层次问题

（一）对房地产巨大的刚性需求估计不足

尽管这几年房价上涨与房地产投资有相当大的关系，然而历年来“国八条”、“国六条”和“新国八条”的出台，使得房地产投资客的投资热情受到最大限度的抑制，但房价依然我行我素地上涨，唯一可以解释的是，可能对我国巨大的刚性需求估计不足。这是由中国仍然处于城市化和工业化进程中的两大基础性推动因素决定的。

2010 年中国城市化率为47%，中国人均GDP 已达4200 美元，进入上中等收入阶段。国际发展经验……