地产存货求解

王柄根

3月14日成为本轮行情转折的重要节点，在当天全国人大五次会议结束后，温家宝总理回答媒体问题时谈到“房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”此后不久，房地产板块即以暴跌回应。

而在过去的半个月时间里，关于房价、成交量、房产税的讨论依旧激烈。在政策调控仍将延续的背景下，房地产市场将如何运行，上市房企的生存状况将如何变化？撇开复杂的分析，我们试图从一些指标上寻找答案。

截至2012年3月28日，包括万科（000002）、华侨城（000069）、招商地产（000024）在内的已披露2011年年报的上市房企达到43家。尽管大部分公司2011年业绩都很靓丽，但倘若仔细观察财务报表，“存货”一栏快速增长的数字不免让投资者心惊。

43家上市房企2011年末的存货合计为5669亿元，同比2010年的4152亿元增长了36.54%。更为关键的是，不少公司的存货绝对量达到了历史新高。

存货暴增

房地产开发企业的存货包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。

有地产业内人士向记者表示，与房地产开发企业存货直接相关的指标主要有两个：一个是存货量，该指标包括“面积”和“货值”两个描述方式，上市房企都会在资产负债表中用数值描述存货量，也有不少企业会在年报中明示存货面积；另外一个指标是存货周转率，存货周转率是指一定时期主营业务成本与平均存货余额的比例，是反映企业资金效率和经营业绩的重要指标。

WIND资讯的统计数据显示，截至今年3月28日已披露2011年年报的具有2010年同期可比数据的43家上市房企在2011年末的存货金额合计达到5669亿元，而2010年同期为4152亿元，增长了36.54%。……