浅谈土地使用权交易的公平模式构建

马红松

中国现行土地使用权交易制度存在浓厚的身份化歧视。国家一方面严格限制集体土地使用权流转，另一方面却又以行政强制征收和垄断市场的方式，实现着土地收益权能的最大化。这种身份化的歧视性制度安排，导致农民土地收益权能的大部丧失和严重的分配不公。统筹城乡发展，实现从身份到契约转变，构建公平的土地使用权交易模式是次优的法治选择。

一、土地使用权交易制度身份化之体现

（一）发达的国有土地使用权交易制度

目前，国有土地使用权可以在国家设立的土地使用权交易市场上公开自由流通，用于批准用途的各种开发项目建设，交易价格通过市场竞争形成，交易方式几乎不受限制，只是存在进一步加强规范和制度完善的问题。如国有土地的承包经营权，一般采取招标、拍卖方式，其承包经营权可以转让、抵押等。

（二）贫困的集体土地使用权交易制度

对于集体土地使用权交易，我国现行采取的是重控制、轻流转，重自用、轻经营的总体立法思路。（1）集体农业用地使用权交易制度。根据《土地管理法》第63条的规定，集体农业用地使用权除依法批准转为企业建设用地的两种情形外，禁止任何改变用途的出让、转让或者出租。另据《担保法》第34条规定，承包的荒地使用权可以抵押，但需经发包方同意。2003年的《农村土地承包法》把农地承包分为家庭承包和其他方式的承包，虽然实际上承认了集体农业用地的一定市场化承包经营，但仍然设置了诸多限制。……