对房建工程合同管理中相关问题的几点思考

曹小东

摘要:项目施工建设是一项复杂的活动，需要各个方面加强管理，从各个方面保证项目的质量安全。但是在我国现阶段的房屋建设的工程项目中，管理和施工企业将大部分的精力主要集中于项目的质量保证和成本控制中，而忽略了对建筑合同的管理。这种现象发生的主要原因和我国经济发展的片面性过程有关，由于缺乏国外先进的管理经验，而且各个房屋房建较多的受到政治、经济、社会、自然、技术等各个因素影响，这些影响因素一旦引发风险就会很大程度的影响施工单位的经济和财产安全。要避免这些风险的产生和严重化，必须采取相应的措施来规避和化解，作为减少和避免风险的有效措施，加强合同管理，即风险管理技术的使用就显得尤为重要。本文从合同管理的主要内容出发，在阐述了合同内容的基础上，总结归纳了合同管理的依据，并就如何进行有效的合同管理进行了有益的探索和研究，希望对广大的房建工程企业加强管理有所帮助。

关键词：房建；合同管理；内容；风险

Abstract: This article from the main content of contract management, expounds the contents of the contract, summarizes the basis of the contract management, and to undertake beneficial exploration and research on how to carry out effective contract management, hope that the majority of the housing construction engineering enterprises to strengthen management help.

Key words: real estate; contract management; risk;

中图分类号：TU71文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）05-0020-02

一般来说，在企业的施工方与建设方签订了施工合同时，不仅会在合同主体中规定双方的权利和义务，而且还要就合同双方需要达到的目标在合同中一一列明。合同双方根据合同中的要求对对方进行监督，同时按照合同履行自己的义务，合同是保证房屋建筑施工方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作最有力的约束文件。我们把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。合同管理的过程就是对整个工程项目进行全程监督、量化的过程，要通过在合同内容解读的基础上，对工程进行事前、事中和事后的全面监督，对合同进行管理的过程，就是对在合同中负有责任的任何一方进行施工质量管理、施工风险控制、施工成本缩减的管理过程。

1 合同管理的主要内容

1.1 合同的主要内容

一个完备的有效的合同必须包含三个要素:合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表、联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标,包括很多方面,例如:对于时间的要求、质量的要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说,合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容要说明双方的义务和权力,主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。

房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多,包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等。一个房地产建设项目的开始,就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始;当这些合同完结的时候,也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程,在整个过程中,要把全部的过程都记录下来,这样可以方便以后的查询和总结的工作。

1 . 2 了解相关的情况以及重要性

中国有句俗话叫做“知己知彼,百战百胜。”也就是说只有清楚的了解对方的情况才能做到心中有数,这样才能有效的制定自己公司的计划和策略。对于相关材料的了解,我们通常是以收集资料为主要的方式,一房屋建设工程项目为例,我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑。

(1)对合作对方的了解。

这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理的模式和水平、施工的技术、施工的设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好,履行能力强,合作系数比较高的合作企业,对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。

(2)了解合作方的财务状况。

合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力,这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。

(3)了解后期的服务。

了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素,还包括后期的服务态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。

(4)合同风险的分析。

在了解以上的相关信息之后,我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析,尤其是对质量、安全、人和国家的法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估。然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险,哪些是可以自留的,哪些是可以转移的,用这样的方式将损失减小到最少。

2 房建合同管理的主要特点

2.1房建合同管理周期长

房建工程持续时间长,建设项目实施必须循序渐进地进行,决定了合同履约方式的连续性和履约周期长,导致工程承包合同生命周期长。合同管理中会出现订立合同时未能预料的情况,所以需跟踪实际情况,随时依据合同和实际情况进行有效地管理,以确保工程的顺利实施。

2.2房建合同管理效益显著

要及时，有效地实现工程项目的目标,必须对整个工程项目、项目实施的全过程和各个环节、项目的所有工程活动实施进行有效的合同管理。并且也只有抓住在项目管理中的核心—合同管理,才能全面统筹调控整个房建项目的运行状态,实现建设目标。在工程建设中,如果管理人员没有合同意识,则工程项目整体目标不明；没有严格合同管理,则项目管理难以系统地，高效地形成一个完整的项目管理系统。有效的工程合同管理是争取企业经济效益的最佳途径，不仅可以避免纠纷的产生,节约不必要的诉讼费用,而且可以通过有效的索赔,合法获取应得利益。

2.3房建合同管理系统性强

现代工程项目是一个复杂的系统工程,技术复杂、建设周期长、投资额大、不确定因素多、项目参与方多、合同种类和数量多,合同管理人员需要对于每一份具体的，不同类型的工程合同了解与掌握,并且都需要存在整个从合同成立、生效、履行到终止的合同寿命周期中进行合同管理。工程合同管理系统性强,需要从系统角度管理好众多独立而又相互联系的房建合同,才能保证工程项目的取得成功。

2.4房建合同管理法律要求高

合同是契约的一种。为避免当事双方人发生纠纷和事后变更合同签订事项，依照《合同法》规定，合同契约签订后，关键是双方均受到合同条款的约束。因此，合同管理的本质就是对合同法的运用。不管事国内承包工程还是国家工程承包，都需要管理人员非常了解国内外的合同法，建筑法，具体施工条件。因此，做好工程合同管理既要求熟悉一般的法律知识,又要求精通建设领域法律知识。由于建设领域法律、法规、标准、规范和合同文众多,并在不断更新,这就对合同管理人员的要求有上升了一个高度。

2.5房建合同管理信息化要求高

随着我国建筑业和基本建设管理体制改革的不断深化，房建项目的生产方式和组织结构发生了深刻的变化，以工程项目管理为核心的企业生产经营管理体制已基本形成，并且随着我国加入WTO,国际竞争将日益激烈，工程项目管理将向着国际化、信息化的趋势发展。由于房建合同管理的合同类型繁多，制约性大，信息力量大，合同管理工作复杂、繁琐,但要求准确，因此仅仅依靠人工管理既耗时费力,而且信息传递缓慢,无法达到及时搜集、整理、处理和利用信息的目的,必须建立合同管理信息系统,才能促进开展有效合同管理。

3合同管理的主要依据

对合同有效的管理,就应进行有依据的管理。对合同进行有效管理的主要依据为以下三点。

3 . 1 以合同条款为根本的依据

这里面主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位,只有这样才能在项目的全过程中做到真正的有效的控制。从房屋建设的项目实施开始,就要开始合作方的情况作全面的了解,只有这样才能正确的选择合作的伙伴,也就能保证后期合同的履行。

3 . 2 关注法律法规以及市场的变化

这是合同管理中另一个比较重要的依据。法律和法规的调整、市场的变化以及对方的经营情况都会直接的影响本企业的利益,也会影响合同的履行的情况。所以在合同签订以后,要及时的发现一些变化,这样就可以对一些风险进行预控。以房建工程为例,如果一个房地产公司和一个施工单位签订了一份固定总价的建设工程的施工合同,在开始执行之后,就要时刻关注税率的调整、建筑所用材料的价格波动等。一旦发现了一些变化,就是及时的采取相应的措施,这样才能最大程度的减少损失,进而保证企业的经济效益。

3.3 公司的制度、企业的定额、合同的相关部门人员的工作能力以及思想变化

一个企业内部的制度的调整、企业的定额是不是合理、相关部门的人员的工作能力以及变化都会直接影响到合同的执行结果,尤其是对于制度的变化、一些重要岗位的人员的流动等可能会影响到合同中的执行人员的思想发生变化,这些都会对合同的履行产生一些负面的影响,所以要随时观察工作人员的变化,保证制度的合理,重要人员的稳定等。

4 结语

为了适应经济快速的经济发展,近年来我国的房建工程建设也有了很大的进步。现在人们对项目的管理越来越重视,但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据,只有严格的按照合同来执行,才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理的内容以及依据做了简要的论述。希望项目管理人员可以在原有的管理体系的基础之上加强对合同的管理,以确保企业的经济效益,进而推动我国房建工程的发展。

参考文献

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[2] 丁红峰.论新形势下的施工合同管理[J].科技情报开发与经济,2004(12).

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[4] 丁红峰.论新形势下的施工合同管理[C].山西省科学技术情报学会学术年会论文集,2004