浅谈如何实现“三旧”改造效益最大化

林炳钊

摘要：三旧改造是作为转变经济发展的一种方式，使“三旧”改造向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进,实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。

关键词：三旧改造;新产业;土地;大规模

Abstract: three old transformation is as transforming economic development of a way to "three old" transformation to a higher level, more wide range, better effect on promoting, realize from the "old town, old factory building, former house" to "new city, new industries, new community" transformation. To make this city to evening, economic development, enrich the masses.

Keywords: three old modification; The new industry; The land; large-scale

中图分类号：F301.2文献标识码：A 文章编号：

引言

自2009年省政府颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》后，各地方政府相继出台一系列的配套、细化政策，一场以实现从"旧城镇、旧厂房、旧村居"向"新城市，新产业，新社区"的转变，旨在释放土地潜力的"大拆大建"在广东高调推进，其最大目标是"挪地"。对广东而言，大规模的"三旧"改造行动，在"拆旧引新"之外,还被寄予产业升级转型的厚望，有专家认为，这或是解决资源瓶颈的最后一次机会。但如此大规模的"城市再造运动"如何才能扎实、有序地推进？这是摆在当政者面前的棘手难题。

1要解决好“三旧”改造的三个方面

要解决好“三旧”改造，就一定要让利，不但要让利，还要让大利。这个让利主要表现在三个方面：一是政府最大限度的优惠政策；二是政府把利益最大限度地让给区镇一级；三是政府最大限度地让利给原居民。

第一方面，现行的政策优惠力度是较大的。经过3年的不断实践，“三旧”改造的系列政策已基本完善，相关配套操作细则也相对成熟，在实际工作已明确了工作的目标、职责、范围、计划、手续、政策和管理等内容，尤其是多方面、多途径的优惠政策，如适当提高土地开发容积率，拆迁单位前期投入的拆迁补偿成本可在地价款及区（镇街）财政对该项目所收取规费中按一定比例抵减等。这些政策措施，如能真正落实到位，将对引导和规范“三旧”改造工作起到非常积极而重要的作用。

第二方面，“三旧”改造这样庞大的工程，由政府来单干肯定不行，还要引导社会资金进入，创新开发创新运营。为了吸引更多的社会力量投资，市级财政必须把全部的收益下放到区镇，使得区镇的社会力量有利可图，才能激励他们与政府一起，完成这项艰巨的任务。

第三方面，就是让利于原居民。在市场经济中，城市再开发是基于解决旧区的人口密度过高，建筑物老化，公共设施不足或土地利用率过低，经济发展滞后等问题，而城市再开发的动力来源于利益动机，因此，在“三旧”改造过程中，平衡好政府、开发商和原居民的利益，尤为重要。

扎实推进“三旧”改造，一要针对重点、热点地区，迎难而上，努力实现个体效应向规模效应转变，保证城市建设的有序进行和城市产业升级功能的实现；二要抓示范、抓试点，通过示范区带动和推进其他城区“三旧”改造；三要实施分类指导，对历史文化街区、城中村、片区危旧房和企业旧厂房等进行分类改造；四要加强领导，各级各有关部门要切实提高认识，一方面要形成好的“三旧”改造氛围，另一个方面为旧改工作找到更好的方法，步子要更大、办法要更多、效果要更好。

2如何切实保护好历史文化遗产

应注意整体环境协调和功能完善，对那些有文物价值和使用价值的旧建筑应予以保留；同时，在改造的基础上还可加入文化创意设计，使其实现功能转换和价值提升。

众所周知，“三旧”改造基本上是一次推倒重建的工作。其中，文化心理失衡，社区结构衰落，原有社区秩序的稳定和历史文化都会受到威胁。因为，“三旧”改造不单是物理上的房屋推倒重建，而且是旧社区的历史文化传承发展。如何协调好历史文化保护问题应会是“三旧”改造成功与否的关键问题。

如何利用这三旧资源实现价值的提升和效益的最大化，就显得格外重要。在当下我省建设文化强省，我市建设文化名城的背景下，如何在“三旧”改造中实现整体保护、功能转换，价值提升、形象塑造，值得我们仔细研究。

旧城区改造中，应注意整体环境协调和功能完善，对那些有文物价值和使用价值的旧建筑应予以保留。因为，有些区域是城市的命脉、文脉，是反映城市文化和历史的地方，如果“三旧”改造涉及这些区域，特别需要平衡好保护和开发的关系，规划、城建部门需加强与文化、旅游等单位的沟通联系，这样才不至于“一推了之，悔之晚矣”。此外，我们的文化部门也应该将最近第三次全国文物普查的结果进行广泛公布，让广大市民、开发商知道哪些是有历史价值的、需要保护的、不能乱动的建筑。总之，城市现代化不是单靠高楼大厦来体现，更应该留住那些祖宗留下来的有价值的东西，让城市有灵魂，让市民有回忆，有思考。

同时，在改造的基础上可以加入文化创意设计，使其功能转换和价值提升，可以将旧城区民居建筑修缮美化后变成文化旅游街区和休闲度假区，文化创意产业区。而对旧厂房改造，可以先评估，再进行功能定位和整体策划，使其变为文化产业和创意产业基地。既可以节约资源，又能够实现产业转移和产业升级，增强文化的硬实力和软实力，优化资源配置和美化城市环境，增加城市综合竞争力。

3“联合实际，以人为本”思想在旧城区“三旧”改造中的应用

3.1政府制订相关法规、政策，增强宏观调控

政府要制订与旧城区“三旧”改造相关的地方性法规和技术标准来办理和约束“三旧”改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；并且还要加大对旧城区基础设施的投资，改造好旧城区的基础设施环境。

3.2增强规划带领，表现规划透明度和公众参与性

规划单位要求做到对旧城区“三旧”改造难题进行全面透彻细致的分析，充实考虑现状情况，制订系统的改造规划，协调处理空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等难题；编制“三旧”改造规划要引入城市经营理念，按经济规律办事，进行详细的本钱效果与利益研究，使规划创建在可实现的基础上；在改造整个过程中，应依照统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一办理的“五统一”原则，有筹划、有步调地进行旧城区“三旧”改造建设。

在《中华人民共和国城市与乡镇规划法》颁发实施（实际的行为）后，城市与乡镇规划报批前应向社会公告，组织编制机关应充实考虑专家和公众意见；在城市与乡镇规划答应前，应向社会进行批前公示，征求公众意见，答应后应向社会进行批后公示。这不但表现了规划的透明度和公众参与性，也加大了公众的参与意识，保护了公众的切身好处，并且还可以以前“政府＋开发商＋专家”模式转化为“政府＋公众＋开发商＋专家”模式，增强了意识和参与责任感，这是“联合实际，以人为本”思想的又一突出表现。

3.3开发建设要科学合理，避免大拆大建

旧城区“三旧”改造要统一规划、分期拆迁、分期开发、统一配置，先改造、开发条件较为成熟的片区，严格控制条件不成熟的片区，以避免增加后续改造的难度和本钱，并且还需应用“联合实际、以人为本”的原则提出合理的分期拆迁安顿筹划，对开发的启动区进行科学的选择，方便于规划实施（实际的行为）。

并且，将大规模开发建设变化为从较小规模开发入手的“循序渐进”模式，方便于维持社会空间结构和随时调整开发力度，使开发地段保持灵活性，一旦发生难题可准时处理，在整体上使城市空间的开发建设具有人性化标准，保持了城市的可以进行持续发展。

3.4培育商业气氛，做到宜商则商、宜住则住，表现区域特色

在旧城区“三旧”改造中，应联合实际，相比旧城区的中心区，适合开发商业等经营性物业，在发展居住区的并且，应做到宜商则商、宜住则住，使旧城区保持新的活力；并且在“三旧”改造整个过程中应以人为本，减少疏散人口的做法，保持旧城区以往的繁荣和活力。

4结语

“三旧”改造是一项长期而艰巨的任务，是一项复杂的系统工程，有关到人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造等。旧城区“三旧”改造是城市发展整个过程中必然的产物，既反映城市的发展整个过程，和城市空间规划组织、建筑和社会福利设施的完善整个过程，又表现物质成果，反映当时的建筑和福利设施情形；既是城市发展的重要组成部分，又是推动城市经济社会可以进行持续发展的关键。

参考文献

1 梁学斌;三旧改造 激活广州新动力[J];房地产导刊;2010年04期

2 中国土地矿产法律事务中心调研组;惠民多赢的助推器——广东省佛山市“三旧”改造调研报告[J];国土资源通讯;2011年04期

3 李炎鑫;“三旧改造”的广东试题[J];决策;2010年07期

4 谢戈力;如何实现“三旧”改造中的“共赢”——“三旧”改造参与者利益平衡的博弈分析[J];中国土地;2011年02期