国有土地使用权“招拍挂”出让底价的评估分析

谢华春

中图分类号：G449.7

摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。

关键词：土地使用权； 出让底价；评估方法

0前言

国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。

1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格

土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键。

2 遵循土地估价规程,合理选用估价原则与估价方法

《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范。任何估价人员都不能脱离这个《规程》自行其事。国土资源局土地估价工作人员在遵循《规程》的前提下，通过现场勘查，掌握当地经济环境、社会环境及土地市场发育状况等资料，从而对当地土地市场和影响拟出让地块的各种因素进行分析，按照估价的基本原则和程序，选择合适的评估方法，对国有土地使用权招拍挂出让底价的进行评估。

针对评估土地使用权底价的特点，结合当地土地市场发育状况和经济实际，适合土地出让底价评估的基本原则主要有：一是合法性原则；二是替代原则；三是需求与供给原则；四是变动原则；五是协调原则；六是多种评估方法相结合原则；七是最有效使用原则；八是估价时点原则。

目前，随着土地估价市场的发展，比较实用的土地估价方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法及剩余法（即假设开发法）等。在对土地进行评估时，应根据待估宗地的实际情况，对用地类型及资料进行充分考虑。为减小误差，应根据《规程》以及估价对象，对当地地产市场发育的程度进行考虑，并结合土地估价人员收集的有关资料，对宗地估价的方法进行选择，通过2 种以上较为适宜的估价方法进行评估，根据所得结果的差异程度，采用加权平均值、算术平均值、中值、众数等确定最终地价。

3 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定

3.1 国有土地使用权招拍挂出让底价的特点

在土地使用权招拍挂出让中，出让底价包括3种形式，即拍卖底价、招标标底及挂牌底价。其中，土地使用权招拍挂出让底价的特点有几下几点：一是土地使用权招拍挂出让底价是政府在具体地块上的最低控制价格，是政府作为出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。二是土地使用权招拍挂出让底价的确定由政府进行。由于土地的供应量

由政府垄断，其价格的高低及供应量的多少是政府调节市场的一种手段。为了有效地对市场进行调控，国有土地使用权招拍挂出让底价必须由政府确定。三是土地使用权招拍挂出让底价的确定应依据评估结果进行。由于土地市场的特殊性，一般人对土地的价格很难判定，另外再加上国有土地使用权招标、拍卖价款巨大，必须由专门的评估师对拟出让地块进行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌底价评估。

3.2 国有土地使用权招拍挂出让底价的确定方法

国有土地使用权招拍挂出让底价的确定要以评估地价为基准，综合考虑各种影响因素，由政府土地出让委员会或集体决策机构最终确定。当政府同国土资源管理部门，专门成立了国有土地使用权出让集体决策机构。土地出让决策机构在确定国有土地使用权招拍挂出让底价时，具体采用以下操作步骤：一是由决策机构内部成员认真审阅土地出让评估报告，考察土地评估报告是否对于拟出让地块的客观价值进行了真实的反映，是否对影响拟出让地块各种因素合理分析和筛选，比较选用的估价原则和估价方法是否合理、案例的选取是否恰当、各种经济指标和技术参数的取值依据是否合理、计算过程是否正确等，特别是应认真分析假设条件、估价结果及使用限制条件等。二是土地出让决策机构成员根据掌握的地产市场行情、政府产业政策等，对拟出让的地产市场中各类用途土地的在建状况、供应状况及开发投资者在包括现实或潜在需求等方面进行综合分析，在评估价格的基础上适当调整土地使用权出让价格，以将市场价值规律及政府的宏观调控职能有效地结合起来，实现土地市场供求的平衡。

土地出让决策机构从实际出发，科学论证，制定出让底价。既保证了政府财政收益，又对该地方土地市场的发展进行了正确的引导，应对市场的接受能力进行充分、综合的考虑，以对土地使用权的出让底价进行科学、合理的确定。

3.3 有关国有土地使用权招拍挂出让底价的政策规定一是底价保密。土地使用权招拍挂出让底价由政府内部掌握、严格保密。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，有出让底价的，招拍挂出让底价确定后，在出让活动结束前应当保密，不得泄露。二是低于底价不成交。如果竞投人的投标价低于标底，拍卖和挂牌竞买人的最高报价或应价低于出让底价、无论其他条件如何，均不能中标或竞得土地，即招标拍卖挂牌不成交，政府将收回建设用地使用权，重新出让。在公开出让过程中，一旦出现报价低于底价，交易不成的情况，可对导致交易失败的各种原因进行综合分析，判定定价是否真的超出意向用地者的承受能力，并加大对该宗土地的宣传推介工作力度。

4结语

国有土地使用权招拍挂出让低价的确定，可先委托具土地评估资质的估价机构进行评估，并出具评估报告。然后以评估报告中的地价为基准，由县级以上政府决策机构组织有关人员讨论，进而对国有土地使用权招拍挂出让底价进行综合审核并确定。在对国有土地使用权招拍挂出让底价进行确定时，政府的相关决策机构应从实际出发，进行科学论证，制定出让底价。

总之，既要保证国有土地资产不流失，又要正确引导市场走向，

还需要充分考虑到市场的承受能力，综合确定合理的底价评估。

参考文献

[1] 中华人民共和国土地管理法.

[2] 蒙吉军编著.土地评价与管理[M].北京:科学出版社,2005

[3] 中国资产评估协会组编.资产评估业务管理与实践.经济科学出版社.

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