“十二•五”时期我国房地产业发展态势浅析

李永恒

中图分类号：F293.33

【摘要】：近年来房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。结合十二五规划和我国房地产发展现状，对“十二五”期间房地产业发展态势进行了浅析。

关键词：房地产业十二五发展态势 浅析

我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，我国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大等问题。

“十二•五”时期是中央继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。具体谈几点看法，仅供参考

一、坚定中国房地产业在“十二•五”时间里仍有较大发展空间。

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。个人认为政府的调控不是为了打压房市，而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。就以国十条而言，文件的开头一句话和最后一句话，都是促进房地产市场平稳健康发展。至于对投机炒房等行为的“打压”，那也是为了遏制房价的过快上涨，促进房市的健康发展。何况，增加住宅用地和住房的有效供应，是近几年调控房市的重要措施，所以，防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。第二，发展住房与房地产业的主要任务是为了改善广大居民的居住条件，实现“住有所居”的目标。为此，要正确运用政府调控和市场机制两种手段，不断完善住房保障体系和商品房供应体系，加大保障性安居工程和普通商品房的供应，抵制投资投机性需要。第三鉴于我国人多地少的国情，一定要提倡理性消费、梯度消费，大力发展省地节能环保型建筑，走可持续发展道路；同时要通过购买、租赁两种渠道来解决住房问题。对自住性、改善性、享受性及投资、投机性的，采取差别化的信贷、税收政策。第四，考虑房地产是不动产和我国地区之间经济、社会发展的不平衡，要坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜、分别决策；又鉴于房地产与国计民生关系密切，所以又必须要强调地方政府在稳定房地产市场和住房保障方面的责任。

二、不断完善住房保障体系和商品房供应体系。

中央经济工作会议提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是在总结了我国房改以来的经验教训和借鉴了国外成功经验后得出的结论。坚持市场供给与政府保障相结合，以市场供给为主，是我国住房政策的基本点。“十二•五”时期，既要强化政府职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系，又要继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系，通过租售两种方式，满足不同消费群体对住房的基本需求。“十二•五”时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房困难问题，直接关系到全面建设小康社会目标能否如期实现。按照“十二五”规划,五年我国要建成3600万套保障房;到“十二五”期末,全国住房保障的覆盖面达到20%左右。2012年我国确定要新建700万套的保障房。2011年国家计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比2010年的580万套有大幅度增长。增加的部分将重点发展公共租赁住房，以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。房地产企业应积极参与公共租赁房等保障性安居工程的建设。

三、着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式。

“十二•五”时期，住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。

调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应结构，增加租赁住房的比例。政府除了切实加大公共租赁房的供应外，还允许单位利用自用土地、农村集体建设用地，在不改变土地用途、权属和符合规划的前提下，集中建设面向新职工、外来务工人员的公共租赁房，并通过税收调节等手段，鼓励和引导拥有多套住房的家庭将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。今后新建的商品住房应当以套均面积100平方米左右的三居室住房为主。五是为积极应对人口老龄化，适应“优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”的需要，关注老年住房的研究与建设。

转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。一是要求企业严格执行国家的节能标准，加强中小户型住房的设计创新，优化普通商品房的功能。二是积极推进住宅的性能认定 和产品的认证制度，促进技术和产品的集成；及时淘汰、限制和禁止使用的技术与设备，促进住宅的性能与品质有较大的提高。三是减少毛坯房、扩大全装修房比例。已经有专家建议在保障性安居住房和广厦奖评奖项目中率先实行；推进主体结构与填充体基本分离、管线便于维护更新和套型可变的长寿命高品质的中小套型普通商品房建设。四是鼓励房地产企业加强与上下游企业、与建筑产品、部品企业的强强联合，减少采购成本，提高工程质量。

四、积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展，扶持企业做大做强。

随着城镇化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，商业地产、旅游地产的占比也会相应扩大份额。在一些城市群和某些城市的新区，产业园区的地产也会加强。当然，在新进入一种地产业态时，要结合自身的实际，减少盲目性。开发商业地产要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，在发展商业地产时，一定要精心规划，认真论证，稳步推进。我国是旅游资源大国。随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，旅游地产今后也会在不少地区有较大发展。各地都在开发一些有特色的旅游项目，探索建设一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目，满足人们对日益增长的旅游事业的需要。

五、优化房地产业组织结构，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。

中央“十二•五”规划对企业组织建设和基本经济制度建设的要求也适用于房地产开发企业。坚持专业化、产业化、跨区域的房地产企业发展战略，提高行业准入门槛，逐步将企业的资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩，鼓励企业依靠诚信、品牌、社会责任实现可持续发展。营造不同所有制企业平等享用土地、金融、税收等政策待遇，公平参与市场竞争、同等受到法律保护的体制环境。鼓励企业间自主的并购和重组，鼓励具有规模化和品牌优势的企业做好做强做大，提高市场的占有率；发挥中小企业贴近区域市场需求和专业化的优势，提升中小企业专业化分工协作水平；逐步淘汰一批管理和专业水平低、工程质量差、社会信誉低、抗风险能力弱的企业，促进企业组织结构优化。

“十二•五”规划，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。我们坚信，在“十二•五”乃至今后一段时期，我国的房地产业仍有较大的发展空间，并将伴随着城镇化的积极稳妥发展而平稳发展。房地产企业要认清形势，顺应政策，结合自身特点，做好产品定位和市场定位，加强企业经营管理，努力把产品做好，把企业做强，为百姓的住有所居和房地产业的平稳健康发展做出贡献！

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