推进住宅性能认定 全面提升房产品质

曹西尧李永恒

摘要：

住宅性能认定是指按照国家发布的住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过专家对住宅的综合质量进行评审，获得相应级别证书和认定标志的住宅。我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化、市场化的实施建立起来的。性能认定制度是提高住宅品质的重要抓手，特别是在我国住宅大规模建设时期，更应大力推进。

关键词：住宅性能认定制度A级住宅指标体系 住宅产业化

莱钢金鼎•雪野左岸水都住宅工程作为莱钢金鼎置业公司建设的高档住宅小区项目，如何全面提高房产品质成为自工程立项以来需要解决的头等大事，置业公司在充分调研的基础上对该项目申请A级住宅性能认定。

一、A级住宅性能认定内容及要求

住宅性能认定评定从住宅的工程质量、功能质量和环境质量等方面，对住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性进行全面评价，共约380个指标，是一个完整全面的住宅性能评价指标体系。

适用性能：功能全面提升居住舒适度。

既要满足住宅性能的要求也要满足舒适性的要求，以提高住宅的内在品质。其中主要针对单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施来评定的。

安全性能：让业主全然无后顾之忧。

住宅安全性关系到居民的生命与财产安全，关系到居民的身体健康，是住宅最重要和根本的性能。从结构安全、建筑防火、燃气及电器设备安全、日常安全防范措施、室内污染物的控制等五个项目来控制安全性能进行评定的。

耐久性能：真正的全寿命住宅。

耐久性是住宅应当具备的基本性能之一。高耐久性能意味着住宅使用寿命较长，结构经济合理，修复工作较少。主要评定的内容是对设计要求、材料质量和性能、工程质量验收情况和现场检查情况。

环境性能：人居环境与和谐提升。

住宅环境不只是绿化景观环境，它既包含住宅的室内环境，还包括住宅的室外环境(居民生活活动的室外空间)，满足邻里交往、散步休闲、日常购物、出入交通、文化教育、社区服务以及相应的居民公共活动必须的设备、设施等。

经济性能：高性价比优质住宅。

标准把经济性能列为节水、节能、节地、节材，对住宅的性能价格进行综合评判。

如果雪野左岸水都项目申请住宅性能认定，就必须对项目从规划设计直至竣工验收、后期物业严格按照指标体系的要求对项目的建设阶段进行全过程的质量控制，必然将会对项目住宅产品质量的提高产生积极的提升作用，同时也会从根本上减少住宅质量问题的发生，使我公司房地产业步入健康发展的快车道。

二、住宅性能认定对雪野左岸水都项目的促进作用

根据产品定位，雪野左岸水都住宅项目交房标准为非精装修房，这样就无法进行3A级性能认定，因此在项目规划、设计阶段就严格按照住宅性能认定2A级标准进行操作。

雪野左岸水都项目于2011年6月9日通过了专家组的初审，初审评定等级为2A级，初审专家在住宅适用性能、经济性能、环境性能等方面提出了11条不足及建议，其中牵扯到多项规划及设计方面的调整，项目部根据具体情况及时同设计规划部门进行设计修改，如花园洋房增设无障碍坡道；充分考虑雪野湖假日酒店道路对小区的交通干扰，将项目原设计人行步道改为车行道，增加了南北向小区次级道路；合理组织花园洋房的车库入口，适当利用空地增加地面停车位；进一步优化了竖向设计，营造了小区高低有序、错落有致的环境特色。

在《商品住宅性能评定内容和指标体系》建筑结构指标的分项指标中，与施工过程直接相关的内容包括：地基基础工程隐蔽验收记录、主体结构工程隐蔽验收记录、主要材料的质量保证资料等一系列内容。这些内容和要求，均属于施工过程质量控制的主要工作，因此申请性能认定的项目对承担施工的施工单位、承担监理工作的监理单位以及建设单位等的质量控制工作提出了直接的具体要求，使得各相关单位必须按照指标体系的要求进行施工全过程的质量控制工作以满足认定的要求，这将起到促使施工、建设及监理单位提高企业的自身管理水平、建立健全质量管理体系的外部的推动作用，无形之中对施工承包单位施工过程的质量管理工作形成了外部的监督制约机制。

2011年11月11日，住宅性能专家组对雪野左岸水都项目进行了中期检查，专家组对住宅单体施工质量、施工质量保证体系、施工及监理资料进行了重点检查，认为项目部对专家组初审提出的意见进行了落实、现场施工质量较好、施工资料齐全，一致同意项目通过了2A级的中期审查。

三、住宅性能认定对公司房地产业发展的现实意义

1．促进公司房地产业健康发展

住宅是一种特殊商品，成本高、使用周期长，并且选用建筑材料和部品众多，生产建造过程也非常复杂。对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识来判断，不能真正认识房屋品质的优劣好坏。开展住宅性能认定制度，可以在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。住宅性能认定可以使我们的产品得到消费者的认可和信任，同时统一标准，科学理性地建设住宅，对公司房地产业健康发展具有积极的意义。

2．满足消费者需求

通过推行性能认定制度，可以使住宅更好的满足人们现代居住生活的要求，让建筑更为安全，耐久，提高了室内、室外的物理和生理环境质量同时，要求建筑的建造成本和日常使用成本更加经济合理。经过性能认定为A级的住宅通过了科学的制度和方法，对所选购房屋的性能做出客观评价，品质可靠，住宅的科技含量较高，符合“四节一环保”(节地、节能、节水、节材、环保)的要求，可以使消费者买得明白、用得放心。

3．促进住宅产业的现代化

住宅产业现代化是住宅发展的趋势，《商品住宅性能认定管理办法》与其配套的《商品住宅性能评定方法和指标体系》初步建立了我国的性能认定体系，构筑了住宅产业的现代化体系的一个部分。推行性能认定制度可以推动住宅建设整体水平的提高，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。

4. 为房地产开发引入金融保险机制

借鉴国外经验，我国住宅性能认定也获得金融机构的支持，住建部同工商银行签订的有关性能认定与金融合作协议有力地推进了住宅建设和金融的结合，对进行了住宅性能的项目中国工商银行优先提供贷款，这可以扩大住房信贷规模，降低贷款风险，提高资金运行质量，努力降低建设成本，提高住宅的整体质量和水平。

同时通过A级住宅认定的商品住宅，开发商可以为商品房购买十年的“住宅质量保证保险”，在商品房竣工后第二年开始，住宅质量出现质量问题，商品房购买者根据保险条款向保险公司索赔，保险公司赔付商品房购买者的损失后，保险公司追偿有关责任单位的责任，并追偿相关损失。消费者购买通过A级住宅认定的商品住宅，并获赠十年“住宅质量保证保险”，即可放心居住购买的商品住宅，不用担心住宅出现质量问题时无人过问的情况发生。不论住宅的开发商、建筑公司、设计院、监理公司是否存在，只要出现质量问题，消费者即可获得赔偿，彻底解决了消费者的后顾之忧，同时在一定程度上转移了开发商的投资风险。

综上所述，雪野住宅项目通过参与住建部A级住宅性能认定的评审，无论从项目规划设计还是施工质量、现场管理等方面都有所提高，同时也提高了现场施工作业全过程的管理水平，为我们建造一个合格的高品质的住宅产品提供了保证，也为 “金鼎房产，居家乐园”的品牌创建奠定了坚实的基础。

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