试析房地产企业的合同管理

李振明

摘要：房地产项目是一个庞大而又复杂的工程，在其开发过程中，将会涉及到很多合同，也面临着诸多的风险合同，这就需要我们加强对合同的风险管理，以此来实现预防经营风险和控制房地产项目开发的成本的目的。随着我国市场经济的不断进步，房地产项目建设也如火如荼，其建设和管理也就更为复杂，合同管理也在其中占据着非常重要的作用。

关键词：房地产企业 ，合同 ，合同管理

Abstract: the real estate project is a vast and complex engineering, in its development process, will involve a lot of contract, also faces many risk contract, this, we need to strengthen the risk management of the contract, so as to realize the management risk prevention and control the cost of real estate development project of purpose. Along with our country market economy progress, real estate project construction also swing, its construction and management also is more complex, contract management in which also holds a very important role.

Keywords: real estate enterprise, contract, contract management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一 房地产企业合同的特点

1.1主体的多样性

房地产在其开发的进程中都会涉及到以下相关合同：土地使用权的出让合同、项目贷款合同、监理合同、合作开发合同、设计合同、施工合同、勘察合同、材料设备采购安装合同、咨询合同等。这一系列合同就需要不同的主体在开发建设的过程中进行谈判、商洽与签订。

1.2条款专业性

经过多年的探索与发展，房地产企业已经形成熟悉的模式，有及其专业化的操作。所以，很多项目开发合同都是采用了有固定条款的格式化合同。它可以提高合同的谈判效率，有利于减少谈判双方的分歧，同时在合同的执行过程中，如果发生纠纷也有利于矛盾的及时化解。

1.3期限的长期性

由于房地产开发需要很长的周期，所以合同也具有很长时间的履行期。这种期限的长期性可能涉及到整个工程的始末，比如房地产开发合同、监理合同、设计合同、施工合同等。

1.4履行的复杂性

合同在履行的过程中，极有可能会遇到各种各样的突发情况，例如市场行情、政策变化、法律法规的出台或修订、项目所处位置受到城区规划的影响等。同时，由于房地产项目合同的标的都很大，这种情况就会涉及到合同双方的利益，使双方为了维护自身的权益而致使合同履行时具有复杂性和难度大的特点。

二 房地产企业的合同管理现状

2.1合同管理制度的不健全

很多房地产企业都没有一套合理健全的合同管理制度，没有严格的管理规章制度，造成风险事故时有发生，经济损失数额增大。在房地产企业中，很多合同管理人员都属于工程技术人员的行列，他们缺乏合同管理的知识，更不熟悉相关的合同领域的法律知识，这样造成工作责任划分不明确，在合同的履行过程中，缺乏相关的信息资料和原始记录，致使合同的执行没有有效的依据，基础工作薄弱。

2.2合同管理人员缺乏主体精神

在合同管理的过程中，管理人员缺乏认真负责的主体精神，造成合同管理制度的缺位，管理人员之间权责不清，责任心不强。只有管理人员有认真的监管才能使房地产开发顺利进行，降低合同风险，提高建设质量。最重要的一点，房地产企业要意识到，合同不只是一个岗位或一个部门的责任，它需要每个部门的协调配合，这样才可以使合同得到有效地执行，企业正常的运转。

2.3合同多头起草、多头谈判、多头签订

设计合同、造价咨询合同、工程施工合同、营销推广合同、配套采购合同等，不同的合同，营销部、项目部、预算部、设计部等不同的部门，不明确的部门职责，混乱的合同管理，合同版本各不相同，合同的内容和条款也就不统一、不规范，难免漏洞的存在。合同条款内容不规范、不全面、不具体，尤其是在甲乙双方责任划分上和承包范围的界定上不清楚，经常导致在执行过程中出现遗漏和分歧，耽搁工期。

三 房地产企业的合同管理的作用

3.1 它是企业经营管理的基础

合同是一纸契约，对房地产项目的合同双方起制约、督促和保障的作用。它明确了双方当事人的权力和义务，合同就成为了房地产企业运行的导向和轨道，一切都以合同为基础，围绕合同开展各项工作，根据规定进行生产经营。

3.2规避企业经营风险

房地产企业的项目经营特点有工程量大、资金额大、建设周期长的特点，自项目立项开始至竣工验收为止，风险都无处不在。如在招投标的过程中，双方供求信息不明确或有意欺瞒，使企业无法做出正确的选择，导致投资决策的方向性错误。而合同管理则规避了这些风险，它能通过科学的评估和判断，分析每个环节错综复杂的经济关系，为企业做出正确的选择，降低企业经营风险，降低企业不必要的经济损失。

3.3它是保证公平竞争的最佳手段

市场经济需要各种法律法规的订立来确保市场经济主体公平有序的竞争，这就需要房地产合同代表平等的意志和维持竞争秩序。为了实现房地产开发项目的顺利进行，签订合同有利于起到对双方当事人的约束作用，使之公平公正的竞争。

四 加强和完善房地产企业管理合同的措施

4.1合同管理体系的建立与完善

房地产企业要提高对体系建立与完善的重视，要逐步实现对合同管理的制度体系、组织体系、人员体系和运行体系的建立与完善。要建立可操作的、具体的规章制度，规范和协调各方工作，做到各部门分工明确、相互配合、职责清晰；要自上而下的建立和健全合同管理机构，使之覆盖企业的每个层次，延伸到工程建设的每个角落；人是合同管理中最活跃的角色，也是合同管理中最关键的环节。建设单位应设置合同管理人员从事合同管理工作；在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式，使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，。

4.2加强人员的管理

①正确地选择合同管理人员，要将岗位责任制切实地落到每个合同管理人员的身上。故此，企业要设立专职合同管理的部门，依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业的优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员，并在使用过程中坚持优胜劣汰的原则。同时，对合同管理人员实行岗位责任制，明确他们的利、权、责，建立竞争机制，奖励有贡献的合同管理人员。另外，要重视合同管理人员的流动管理，避免交接脱节造成的失控。

②对合同管理人员进行培训学习

企业要根据市场的变化，组织合同管理人员进行岗位学习或利用闲暇时间补充学习。在职学习的方式多种多样：进行短期培训；安排学习任务，定期检查；结合实际进行正反两方面的事例分析总结；听专家讲座，参加法律专业或经济管理专业的考试。同时必须进行职业道德教育。通过以上努力，使其在岗位成才。企业也可以选派人员到高等学校脱产学习深造。每个企业都应培养出类拔萃的合同管理人员，所以应选择热爱公司、工作出色、有发展前途的业务骨干到有关院校深造。企业要舍得花钱进行智力投资。

③加强对员工的合同管理风险意识的培训房地产企业由于所处行业专业性较强，一般较注重员工的专业技术培训，然而房地产开发过程中的法律风险很多，因此要加强对员工的合同风险意识教育，特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等，必须经常组织相关人员进行合同管理风险意识的培训。同时，应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用，聘请法律顾问指导企业的项目合同管理，避免失误和漏洞，及时为企业决策者提供专业的法律意见，避免潜在的风险。

参考文献：

[1] 蔡明.论房地产企业的合同管理[J].科学与财富,2011,(12):289-290.

[2] 唐丽娜.浅谈房地产企业的合同管理[J].管理观察,2011,(22):82-83.

[3] 吴玲.房地产企业合同管理探析[J].大科技•科技天地,2010,(8):36-37.

[4] 裘静芳.谈房地产企业工程项目的合同管理[J].中国科技博览,2011,(30):163-164.

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。