土地增值税清算“单位”探析*

□ 蔡少优 杨富友

(1、福建省税务学校，福建 莆田 351100; 2、厦门润道品牌策划有限公司，福建 厦门 361000)

土地增值税清算工作是近年来税务人员房地产税收工作的重点、难点，其中清算对象的明确又是房地产开发项目土地增值税清算的关键环节。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。单位的确定不同会产生不同的清算结果，导致纳税人少缴税或多缴税，有损税务机关征管的权威性，应引起重视。

一 土地增值税清算单位认识的误区

目前除了认为土地增值税清算应该按照房地产开发项目为单位，还有不少财税人员认为应该按房地产开发项目内的不同类型房地产分别清算为单位。那么，相关政策对土地增值税清算单位的确认是怎样规定的呢?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，以下简称“通知”)，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

其实根据上述所列政策及国税发[2009]91号和国税函[2010]220号文件关于土地增值税清算方法的规定中，可以明确土地增值税清算单位为房地产开发项目。……