浅析城市房价与地价的关系

□文/张 超

（重庆大学建设管理与房地产学院 重庆）

近年来，我国许多城市出现了房价快速上涨的现象。不断上涨的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民收支能力下降；另一方面可能引发房地产泡沫，危害经济发展。因此，弄清房价形成机制以及如何降低房价，已成为关注焦点。而对于房价形成机制，大多专家认为，高房价是由高地价造成的，因此降低房价就必须降低地价。但上世纪末，政府试图通过减免土地出让金和税费来降低房价，并没有取得显著的效果。由此可以看出，单纯依靠降低地价并不能降低房价。房价与地价之间究竟有着怎样的关系？

一、房价如何影响地价

（一）地价和房价形成机制各异。土地和房屋是两种不同的产品，有着不同的市场特征。我国的土地实行国有制，土地所有权为国家所有，政府出让土地使用权，但是这种使用权的供给受国家政策影响很大，几乎无弹性。土地需求主要来自开发商；而房屋供给受市场因素影响，供给弹性很大，住房需求主要是房屋购买者。两者的市场条件不同，价格形成的环境也不同，土地价格主要取决于土地出让市场的供求，而房屋价格主要由房屋销售市场的供求决定。

（二）房价对房产数量的供求影响。房价由市场的供求决定，同时也会反作用于这种供求关系。若房价升高，房地产商就会扩大投资，加大房产开发，从而增加供给；从需求来看，房价持续上涨，一部分消费者会以观望的态度等待房价下跌，从而降低了当前房地产市场的消费需求，而另一部分消费者因担心房价继续上涨，面对走高的房价，会抢先购买，导致需求增加。……