论建筑物区分所有权之专有权

黄学荣

（百色学院 政法系，广西 百色 533000）

所有权是民法中的一个重要概念，它描述的是特定人可以对特定物拥有完全、绝对的支配权利的一种社会现象，意味着特定人对特定物能够进行最充分的控制及利用。可以说，所有权表述了人对物所能拥有的最基础、最重要的权利，它形成了所有权法律关系及法律制度，并以它为基础产生了其他内容的物权，从而奠定了民法整个物权制度及理论的基石。

一、建筑物区分所有权概述

（一）建筑物区分所有权的概念

《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权明确定义为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有的共有所有权的总称。建筑物区分所有权由两部分组成即专有所有权和共有所有权，此种不动产所有权是一种特殊的复合型的不动产所有权，具有区别于一般不动产所有权的特征[1]。

（二）建筑物区分所有权的形态分析

建筑物区分所有权包含对于建筑物独立使用部分的专有所有权，对于建筑物的全体所有权人共同拥有的共有部分的共有所有权。在这里，专有所有权神圣不可侵犯，共有所有权不得分割。在物业管理的实际操作中出现权属问题较多，既表现在维修、养护、服务费用的分摊，又表现在对管理等重大问题决策的表决中。……