“不理智”的房地产

|文 ·本刊特约记者 覃乾

地方政府出让土地获取出让金，银行贷款给房地产商获得利息收入，房地产商开发土地卖给消费者赚取利润。不经意间，这样一个过去万试万灵的经济循环开始变成中国经济头上逐渐收紧的“紧箍咒”——促使经济过热，限制其他需求

“现在的房地产，有房的都期望大涨，无房的都期盼大跌。在这涨与跌的较量中，人大都失去理智，变得异常癫狂。”在段然看来，自己无疑是期盼下跌的最癫狂者。4年前，25岁的北京小伙段然邂逅了自己视为生命的爱情。“很漂亮，高挑的身材站在排队的人群中有种鹤立鸡群的感觉。”段然坐在星巴克宽大的沙发里，深饮一口咖啡，微闭双眼，仿佛又回到了初见女友的那一刻。

2008年8月，段然在西单大悦城的星巴克第一次遇见了自己以后的女友，并在“反复挣扎”后上前搭话。但他没想到，这也成为他以后四年节衣缩食买房的开始。“在认识一年后，女朋友家里对我提出了买房的要求。她家对我各方面都很满意，不过提出想要一套独立住房做婚房，而为了以后能够减少他们两人的负担，女方希望这套房全款或最少首付在50%以上。”这样的要求在现下中国实在是再正常不过的一件事，甚至很多刚刚坠入爱河的情侣就开始为此打算，很多经济学家把它划分为最坚定的买房者之一，并称之为——刚需。

1997年，中国经济在亚洲金融风暴中备受煎熬。11月，时任中国人民银行行长和国家第一副总理的朱镕基南下视察深圳，接见了一批地方企业家。5个月后，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，“适度从紧的货币政策”向住宅产业网开一面，这也成了中国房产改革的号角，从那年起个人可以从银行贷到款，买自己喜欢的房子。

《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》下发不久，国务院就发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，房地产行业逐步走向全新的发展时期。

这样的改革在当时是正确的。一位离休的发改委专家评价说，它使中国安然度过了亚洲金融危机，福利分房取消了，融资渠道拓宽了，消费信贷放开了……中国进入了新一轮的经济增长。可是，随着中国经济对房地产依赖越深，房地产经济的弊病也就愈大地爆发出来。据亚豪机构的数据报告，2003年，北京市商品住宅成交面积达1,770.6万平米，成交均价为4,456元/平米；2011年，北京市商品住宅成交面积达659.3万平米，成交均价为21,929元/平米。

高昂的房价击碎了段然一直以来的优越感。“我自己算过这笔账，按现在北京城内最低的房价20,000/m2来算，一间70平米的房子要140万，就算付最低首付额30%，我也要6年不吃不喝才能付得了。”无奈之下，段然只得向父母求助，并拿到了父母东拼西凑的40万。“我至今也忘不了我妈把钱交到我手里时的眼神，回到我的房间，看着床边的三摞钱，我一遍又一遍的问自己‘段然，这可是你爸妈的棺材本，你忍心拿吗？’”说到这里，段然拿起了桌上的餐巾纸，捏了一会，又放回了桌上，反把头向沙发仰了去。

最终，段然把钱存入了银行，等待着他和女友认可的买房契机。在心里，段然为自己的行为找了个折中借口，“这笔钱是我借爸妈的，结婚后一定会还给父母。”

大储蓄

在段然周围的朋友眼中，其家庭算是个 “小康之家”。父亲退休前在首钢工作，退休后在北京地铁找了份电工的工作；母亲是一家国有企业的会计，正在等着平安退休，两个人现在月收入大概7,000元左右。这样的家境曾让段然有一段时间感到很优越。“很早前我父母就和我说过，在为我娶媳妇攒钱，我那时很有骨气地想，等我大学毕业了，好好干，还怕娶不上媳妇。”虽然一度段然表示不会用父母的钱来结婚，但他父母还是会在不经意间把这笔钱的数额透露出来，从2002年的5万元迅速提升到2010年的20万元，8年间提高了400%，同期，段然父母的工资增长还不足100%，但房价几乎已经翻了六倍。

巨大的落差让段然开始逐一放弃自己的爱好，最开始是钓鱼、羽毛球和乒乓球这样的体育爱好，后来是集邮和去酒吧小酌，不久前段然决定不再去咖啡店喝咖啡。面对《中国新时代》记者的疑惑，段然指着咖啡杯笑着说：“要感谢你约我来这里，家里的速溶咖啡还是太淡了。”实际上，放弃自己的爱好是段然要强的表现。按他女朋友的说法，最近两年，段然几乎没有添置过一件物品。“唯一新添的两件衣服还是他生日我送他的，那时他看着我笑得像个孩子。”他女朋友说这话时手握在段然手上，微微笑了起来。

随着段然不断压缩自己的支出，他存折上的存款也在缓慢地增长。2010年2月，段然工商银行的存款为41万元，2011年10月，这一数字变成了45万元。但是，这一数字依然离女方家要求的“房子首付50%”相去甚远。“我们家所有的钱都集中在我买房的这张卡上了，有时我想，如果不买房，光利息，也够我买好几件好衣服了。”段然笑着说。

实际上，这样的情况并不只段然一家。“我好几个朋友也是这样，想买房，但钱不够，我们自称是贫穷的准百万富翁。”这样的调侃让人胆战心惊。如果我们把存款数据放大，你就会发现其中的恐怖之处：根据央行数据，截止到2011年底，中国金融机构的居民存款余额已达到35.2万亿元。而接下来如果中国每年GDP的增长幅度能达到8%，居民储蓄对应相同的比例增长，到2020年，居民存款余额将达到76万亿。这也就意味着，我们可以买下23个苹果公司或者47个中石油，但是，这批钱却趴在银行，支取利息，对走马灯似的需求“不屑一顾”。

正在闷头攒钱等着买房娶媳妇的段然们可能很难想象，中国经济正在等着他们的消费去度过难关。全国政协委员、中国改革发展研究院院长迟福林认为，中国经济如果想要稳定地发展下去，就要提升城乡居民的消费能力，使国民消费成为支撑经济增长的内在动力。这并非是迟福林的独家观点。有的经济学家甚至认为，现阶段，高收入阶层消费已经释放完毕。近年来，中低收入阶层已经成为消费的主力，所以，拉动内需其实就是刺激这一部分人的消费能力。

中东欧地区最大的国际金融投资集团PPF旗下的全资子公司捷信中国不久前对东南沿海地区的目标消费者进行了统计分析。他们发现，这一地区的主力消费人群已变为年龄为20-29岁、工作年限1-5年（其中1-3年占比35%，3-5年占比27%）、月收入1,000-5,000元（其中1,000-3,000元占比75%）的中低稳定收入人群。“这些特征充分说明了处于此阶段的消费者们具有较大的购物欲望，更愿通过承担一定的贷款压力来改善与提高生活质量。”捷信中国在最后总结说。

地方政府出让土地获取出让金，银行贷款给房地产商获得利息收入，房地产商开发土地卖给消费者赚取利润。不经意间，这样一个过去万试万灵的经济循环开始变成中国经济头上逐渐收紧的“紧箍咒”——促使经济过热，限制其他需求。

有多少钱可以用来消费？

“我是越算钱越不够用，越不够用就越不敢花钱。”和现下大多80后一样，段然也正在每天掰算着自己的收支情况，买房、生孩子和养老这三项长期支出像三座大山一样，压得他和他女友透不过气来。而和更多乡镇同龄孩子不同的是，段然和他女友的父母都有医疗保障和不菲的工资。但即使除去这部分开销，段然给出的数字依旧让人心惊。

在段然的计算单中：

1、房子现在区域价格为23,000元/M2，总房价大概为1,610,000元，按50%贷款计算，需支付贷款总额800,000元，贷款20年，平均每月还款6,000左右。

2、婚后一年要孩子，算到孩子上幼儿园为止，怀孕中需支付10,000元左右，生产过程3,000元左右，产后大约50,000元左右，全部过程大概4年左右，平均下来每个月大概需要支出1,300元左右。

3、现有两份商业寿险，分别为人寿每月546元，平安每月500元，合为1,046元。

这也就意味着，段然每月要固定支出8,346元，而这一数字中并不包含他的吃喝拉撒等支出。“上次聚会时，一个同学喝醉了，他抱着我哭，说他很累，不想活了，我和他一起哭，直到哭着睡着了，第二天一看，我们俩在花坛里睡了一夜。”过重的生活压力碾碎了这些曾经意气风发的少年梦，他们为了守住饭碗，只能“循规蹈矩”做一个安分人，“我们工作光鲜，学历骄人，但越来越觉得自己是个没有灵魂的木偶。”难以想象这样高负荷状态下，段然突然失业会怎么样？

著名经济学者吴敬琏说：“我们长时期存在的过度储蓄和消费不足这种不平衡的情况继续存在。保持GDP的持续平稳增长，缺乏内在的动力，就是最终需求不足。”这一论点并不完全能够立得住脚。根据相关数据统计，从GDP支出的角度来看，中国消费者的消费需求始终以8%的速度增长，与经济的增长幅度大致相当，但关键是，中国消费者的消费过分集中于教育、养老、房产、医疗等方面，人们的消费欲望被压抑或者吞噬掉了。不久前，国家统计局数据显示，2011年，中国劳动年龄人口比重为74.4%，比上年微降0.10个百分点。伴随着中国“人口红利”的逐渐消失，劳动力短缺带来的经济总产出下降、储蓄率下降和投资减少等可能将接踵而至。

对此现象，国外曾有过调查显示，60%以上的储蓄是出于对未来收入、支出风险（即不确定性）的预防。反过来，如果没有不确定性这一因素，人们的消费信心才会增加。对比美国有关储蓄率和养老金方面的数据不难发现，美国个人储蓄率与经济景气度逆相关。如美国2000年之后随着经济的增长，个人储蓄率大幅下降，在次贷危机之前跌至负值；而次贷危机之后，个人储蓄率又开始上升，这说明个人行为还是理性的。更重要的是，美国个人储蓄率的变化并没有对其未来养老产生多大影响，按照美国官方数据，其个人退休账户（IRA）的规模为4.9万亿美元，折合31万亿人民币，这意味着，每个美国人背后都有10万人民币的养老保险在支撑着。

目前，中国养老金主要靠政府提供，数额大约为3万多亿人民币，占GDP的比重大约7%，假设中国居民储蓄全部是为养老所留，中国的养老能用资金总额为39万亿人民币左右。平均每个中国人背后有3万人民币的养老金。那么3万元在现在能做什么呢？ 答案是，仅仅能在北京、上海等一线城市的非商业中心地段买1平米的空间。

房地产的死循环

2009年，中国房地产炒作到了空前高度，一方面各地频频刷新“地王”记录，另一方面，不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。在全国工商联提交的一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言稿中，其把矛头直接指向了地方政府。据他们测算，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%，地方政府是房地产业暴利的幕后黑手。一石激起千层浪，不久后，国土资源部就开始高调宣传 ，地价仅占房价的15-30%，全国平均为23.2%，远低于国外水平。这最终成了一桩悬案，影响房价的因素很多，市场预期、供求关系、成本构成等，土地价格是成本构成中的一个元素而已。

不过，房价并未因为这两个部门争论而停下脚步。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。1-3月，中国完成房地产开发投资6,594亿元，同比增长35.1%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；商品房销售额7,977亿元，同比增长57.7%，全国地王鱼贯而出，并有愈演愈烈之势。

此时的段然叫苦不迭，“那时和朋友聊天，十有八九会绕到房价上面，很多人已经为了省钱开始停止开车，同学聚会的地方也从湘鄂情等档次的饭店降到路边的大排档。”这也造成了另一个社会问题，为了能够低价获得房屋，很多人削尖脑袋往能够分房的政府部门和国有企业钻，这也造成了进门价码普遍上涨。一位不愿透露姓名的公务员告诉记者，他拿到现在这个职位不光要公务员考试过关，还要在该部门有着绝对过硬的关系，此外，为了疏通上下关节，还要拿大量的钱来“跑”这个事情。“这几年，这方面的价格一直在上涨，幅度早已超过了房产上涨幅度，好像前两天一个朋友‘跑事’成功花了100万，而我当时只用了20多万，3年间上涨了5倍多。”

多重的连锁反应让中国政府痛下决心。2010年，中国房地产政策已由此前的态度未明转向抑制投机、遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。2010年4月15日，中国国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”；18日，国务院再发通知：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

连续的组合拳使得房价开始下降，2011年下半年，段然感到了丝丝暖意。“很多房地产中介给我打电话，通常都是说，某位房主想移民国外，房子想处理掉，价格好商量，现款的话价格可以比当地价格低10%。”不过，下降房价的喜悦很快被银行坏账的痛苦所淹没。2010年初，上海银监局通过《2009年上海房地产信贷运行分析报告》，着重提示了房地产的信贷风险，据该报告测算，房价如果下跌10%、20%、30%，房贷不良率将达1.18%、1.51%、2.08%。

银行的问题让人忧心，可是，在“限购令”执行近一年后，最先表示出难以为继的却并非银行，而是地方政府。2011年末，中国有10个城市出台的限购政策到期，但此后地方政府对延续“限购令”开始态度暧昧起来。对此，新华社发文炮击，对房价下跌承受力最差的是地方政府。实际上，这样的态度在很多人眼中并不反常。即使在制定政策后的执行过程中，很多地方政府频频现出外紧内松、明紧暗松、始紧后松等现象，向市场露出政策缝隙。

“这也不能仅仅怪地方政府着急，到现在，中国依然难以找到房地产经济的替代品。”经济学家智强告诉《中国新时代》记者。实际上，在房地产调整的两年内中，北京和上海一南一北两大中心的GDP表现让人不忍卒读。2011年，上海市的GDP增长为8.2%，仅高于北京市，位于全国各省市区倒数第二；今年一季度，上海市GDP增长全国“垫底”，为7%。