房地产调控政策下相关者行为的博弈分析

王勇

房地产调控政策下相关者行为的博弈分析

王勇

在博弈论理论框架内研究我国的房地产调控政策对于相关者的影响，核心部分引用了两人博弈模型、贝特兰德的双寡头垄断模型。从地方政府是否要违规、中央政府是否会惩罚、开发商是否需要降价、是否继续开发等方面分析房价政策下各方行为背后的原因。经过模型分析、数学分析与实际资料相结合得出结论：地方政府事权与财权不配套的，为了补贴财政收入地方政府极易发生“经济寻租”；如若有开发商率先降价，市场上将不可避免的产生价格战，引发房地产市场的无序发展。

房地产；博弈论；垄断博弈模型；宏观调控

2010年以来，从升息到提高存款准备金率，再到限贷、限购，从经济政策到行政政策，从抑制需求到增加供给，中国政府对内地房地产行业实施了多次宏观调控。与往年政府行为不同，近几年的房地产调控措施紧盯市场变化持续出台政策，力度不断加码并一直延续至今。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是要求各地方政府明确提出“房价控制目标”［1］，极大改变了房地产市场相关行为者预期，特别是购房者（尤其投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，这必将增加投资性购房的获利风险。

如何分析、评价宏观调控对我国房地产市场的影响，当然不能仅仅看各地楼市交易均价和交易量数据的波动，市场分析最终是分析市场参与者的行为选择。……