当前我国廉租房配租方式的经济学分析

齐华 刘翔

（长沙民政职业技术学院，湖南长沙 410004）

当前，我国居民住房价格不断上涨，远远超过了最低收入居民家庭的支付能力，解决最低收入居民住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题。廉租房作为住房保障制度的基石，是政府解决最低收入家庭住房困难、缓解住房消费领域矛盾的一种有效手段，合理选择廉租房配租方式，对于满足最低收入人群住房需求、减少政府支出、稳定住房市场、维持社会安定和谐无疑具有重要的作用。

一、当前我国廉租房配租方式现状

廉租房的配租方式是根据不同区域、不同阶段的经济和社会发展状况而定的。依据国家建设部于1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》(建设部第70号令，廉租住房的配租方式只限于实物配租范围。建设部等五部2003年颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(建设部第120号令)中规定廉租房的配租方式以货币补贴为主，实物配租、租金核减为辅。在2007年，建设部等九部(局)颁布《廉租住房保障办法》，其中表明廉租房的配租方式实行货币补贴和实物配租等相结合的方式。由此可见，目前我国廉租房配租方式主要有实物配租和货币补贴两种。

实物配租方式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%一10%确定，这种方式以广州、福州等部分城市为代表。

货币补贴方式是指政府为符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放补贴租金，由其到市场上自行租赁房屋或选择廉租住房管理部门推荐的合适房源，租住双方签订廉租住房合同后，出租方定期到指定银行提取补贴部分租金。这种方式以上海、北京等部分城市为代表。

二、不同配租方式的经济学分析

分析前提：

（1）假设住房租赁市场中的均衡价格为P*,均衡数量为Q*；

（2）假设廉租住房保障面积标准为Am2/人；

（3）廉租对象受家庭收入预算的硬约束，只能在市场租金P*下租赁到Q0的住房面积；

（4）租金补贴标准以补足廉租对象个人支付能力与现时市场租金的缺口为目的。

1、货币补贴对住房租赁市场的影响

在图1中，横轴代表租赁房屋的数量，纵轴代表单位租金价格，S代表住房租赁市场上的供给曲线，D0代表配租前单个廉租对象的需求曲线，廉租对象受收入预算的硬约束，只有租金降低到P1的水平，才能负担得起A量的住房，而目前市场租金价格是P*，因而有((P*-P1)的租金缺口。显然，廉租对象对此力不从心，需要政府的保障支持。(P*-P1)的租金缺口是政府制定廉租租金补贴标准的一个重要参考指标。假定不存在资金供给不足问题，租金补贴量应该不低于(P*-P1)。设政府廉租补贴量定在(P*-P1)，相当于廉租对象增加了等量的收入。如果廉租对象将租金补贴全部专款专用，他对市场上住房的需求量就会增加，在供给不变的情况下市场租金的价格会上升，新的均衡价格为P2。这样，租金补贴的最终结果是：廉租对象按照P2的价格租住到Q1的住房量，住房实际消费量有所增加，但增量为(Q1-Q0)，通常达不到A的住房保障标准。

2、实物配租对住房租赁市场的影响

图2中，S是市场供给曲线，D是市场需求曲线(与图1不同，不是廉租家庭的单个需求曲线)。市场均衡价格和均衡数量分别是P*和Q*。设廉租对象数量为n，按照上文单个廉租对象在P*的水平上只能消费Q0，则所有廉租对象在P*的水平上的市场需求量是nQ0。

鉴于廉租对象相对廉租住房的保障面积标准A，存在(A-Q0)的缺口，政府用实物配租的方式补足，并将廉租租金价格定在不高于P1的水平上。假设廉租住房以新建为主，廉租租金为P1，廉租对象的需求都能在保障面积标准A上得到满足。对整个住房市场而言，由于廉租住房是增量住房定向供给，不纳入市场运作，市场房源的供给量基本不变，但由于廉租对象转向保障性公共住房，相当于减少了nQ0的对市场商品住房的需求量。市场需求曲线D向左下方移至D1，在(P3，Q2)上实现供求平衡，其中Q*-Q2=nQ0

这样，实物配租对住房租赁市场供求的影响结果就是：市场均衡价格下降，均衡数量减少。

三、不同配租方式的成本比较

在实物配租的情况下，政府的补贴额并不能被简单地看作是建设成本、土地开发成本和管理经营成本等总成本减去廉租租金收入。从机会收益角度考察，政府补贴相当于廉租公共住房获取市场租金的机会收益减去廉租租金收入，用Y1表示。而采用租金补贴方式，政府的补贴额直接表现为支付的租金补贴总额，用Y2表示。图1和图2反映出：

Y1=P3·A·n-P1·A·n

Y2=P*·A·n-P1·A·n

Y1-Y2=P3·A·n-P*·A·n＜0

则Y1＜Y2

四、结论

从以上分析可以看出，若不考虑其他影响因素，为达到相同的住房保障标准，租金补贴比实物配租花费的资金要多，或者说，在政府支出相同资金的情况下，实物配租比租金补贴帮助的廉租对象更多。因此，当前及以后很长一段时间，我国廉租房保障制度应该以实物配租为主，全国各省市应该以满足大量最低收入家庭对廉租房的需求为目标，大量兴建区位合理、户型设计良好、配套齐全的廉租房。

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