“宗地”能否“分宗”登记

□许丽丽

案 例

2009年4月，A公司以出让方式取得1宗约200亩的工业用地使用权，并办理了国有土地使用证。8月份，A公司将该宗地转让给B公司。双方到国土部门办理土地变更登记时，B公司要求将该宗地分割成两宗地进行变更登记。国土部门工作人员明确告知不能分宗登记。B公司问，如果A公司将土地使用权分成两部分先后转让，能否进行分宗登记？

分 析

笔者认为：该宗地只能做转让登记，转让的同时不能分宗登记发证。

第一，该宗地在进行转让时应先到国土部门办理过户手续，再进行转让登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）规定，土地使用权转让双方签订转让合同后应到国土部门办理过户手续和权属转让登记。《条例》第二十一条规定：“土地使用权转让时，土地使用权转让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”本案中B公司可根据A公司受让时的土地原况到当地国土部门申请转让登记，办理过户手续。

第二，应明确“宗地”的概念和进行土地登记的原则。《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”A公司土地属于权属界线封闭的地块，是完整的一块宗地，在进行登记时应以“宗地”为单位。

此外，《土地登记办法》第十四条规定：“国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。”

上述条款都规定了土地登记簿和土地权利证书都是以“宗地”为单位进行的，也就是说“一地一证”。

可能有人会问：如果把该宗地分成两宗，每一宗地不也是属于权属界线封闭的地块吗？在进行登记时不是同样遵循了土地登记以“宗地”为单位的原则吗？

针对这个问题，《土地登记办法》并没有明确的规定宗地能否分宗登记，但从法规中对土地登记的理解和实际操作中，宗地的划分是以土地利用批准文件和建设部门的建设用地规划红线图而定的，其范围面积必须符合建设用途整体规划，然后才能挂牌出让。所以，国土部门在登记发证时不再对宗地重新指界，应按照土地规划红线图和宗地图确权发证。也就是说，国土部门对权属界线封闭的地块无权进行人为分割，只能以该区域总体规划和土地利用批准文件确定的宗地为准。

综上所述，该宗地在转让后不能分宗登记，只能按照原来的宗地现状进行登记。