我国房产税的改革研究

田青青

摘 要：近年来房价的不断攀升和上涨已经成为人们最为关注的话题，国家也出台了一系列的政策来调控和规范房地产业的发展，但我国的房地产市场正处于一个调整阶段，房地产方面的法律制度十分不健全，对经济发展的应有作用没有很好发挥。所以，我国现阶段很有必要借鉴外国一些国家的经验，尽快建立和健全我国的房地产税务制度，以规范和引导我国的房地产业走上一个健康发展的道路，积极促进我国经济的发展。

关键词：房地产；房地产税；房地产法律制度

中图分类号：D929 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0119-02

房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，也是国家财政收入的重要来源之一。近年来，中国大中城市的房价不断快速上涨，有些地方的房价甚至高到了一个非常离谱的境地。居高不下的房价，严重加剧了社会收入分配的不公平，提升了我国现阶段的社会矛盾和普通百姓的离心度。为了打击投机炒房，抑制房价上涨，缩小贫富差距，我国也出台一系列政策积极调控房地产的发展，作为调控房地产发展重要手段的房地产税务制度的改革和完善也正在酝酿和考虑当中。作为房地产税种之一的房产税征收试点工作已于2011年1月28日在重庆和上海两市启动，房产税征收是否由试点向全面推开，如何建立合理的房地产税收法律制度，成为人们最为关切的事情。

一、我国房产税的基本情况

房产税是以房屋为征税对象，将房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前规范我国房产税的主要法律规范是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。我国房产税的主要特点：一是在我国土地属于国家所有，所以房产税的征收对象只是房屋；二是房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，农村的自建房、城市的居住房屋时不收取房产税的；三是按照房屋的经营使用方式来确定房产税的征收办法，对于自用的房屋按房产的原值来征收，对于用来出租的房屋则按照租金的收入来征税。在我国现行的房产税暂行条例中，并没有对个人的非营业性住房做出规定，也就是暂时还不将其纳入征税的范围。由于我国现行的房产税是根据20世纪80年代的社会实际及当时的经济发展水平来制定和设计的。随着我国市场经济的不断飞速发展，我国现阶段的住宅和土地使用情况也不断发生变化，现行的房产税制度已经很难适应我国的经济发展需要，难以发挥对我国房地产业的调控作用。

二、我国现行房产税的缺陷与不足

1.房产税体制落后，无法适应当前形势

我国现行的房产税制度还是以1986年颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》为主，多年来虽然经过一些改革和完善，但是相对于我国当前的经济和社会的发展，还是显得非常滞后，不能适应我国现代社会发展的需求。随着我国经济和房地产业的不断发展，目前的房产税体制滞后性将更加突出，矛盾也将进一步放大。

2.征收对象过于狭窄，难以发挥财政的功能

我国现行的房产税的征收对象只包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。并且在我国现行的房产税的规定中，还有许多的免税对象，例如行政机关、事业单位、军队等的用房以及个人自住的房屋等都是实施免税的，对于农村的房屋也是排除在征税对象之外的。这样的课税对象范围太过于狭窄，很难成为税收收入的一个重要来源，影响财政功能的发挥。

3.征税范围设置的不尽合理

我国目前的房产税征收只限于营业性用房，对房产保有阶段课税少，而主要是在流通领域对房产进行征税。这种设置一来将房产税限定在一个较小的范围，不利于发挥房产税应有的作用，二来为炒房囤房提供了便利，因为只要保有房屋而不让房屋进入流通领域，就不会为房屋随市场的价值增值而纳税，无形中助长了房屋的炒卖和囤积。

4.房产税的税收机制不合理

我国现行房产税中，对于自用的房屋按原值计税，这样的税收机制显然不能与市场相结合，无法反映市场的供求，资源的稀缺性等为房屋带来的增值。而我国现在房地产市场的迅猛发展，房屋价格不断攀升，较二十多年来已经翻了几倍甚至几十倍，按房屋原值计税的方式，显然已经不能适应现在的要求。

5.房产税的税收法律体制不完善，法律层级较低

我国目前的房产税的税收体制还只要依靠的是几部暂行条例和散见于一些地方的行政法规和规章，没有一个完善健全的房产税的法律体制，而且规定房产税的一些法律文件大多层级太低，无法很好地保障房产税的法律体制行之有效的实行。

6.实践中房产税的税收体系混乱

由于房产税的税收法律体制不完善，随之而来就是在房产税征收过程中发生的一系列的混乱，有的是偷税漏税现象特别严重，而有的一些则是乱征税，税务负担比较重。这样的混乱状况无法保障财政收入，影响了财政功能的发挥，更有地方由于课税较重，增加了房屋成本，无形中成为了推高房价的一个因素，扰乱了房地产业的正常健康发展。

三、我国房产税改革的必要性和意义

目前，我国房产税的体制严重滞后于房地产市场的发展。针对我国的房地产过快增长、投资过热、房价过高的问题，国家相继出台了一系列的政策来调控房地产的发展，但是似乎效果并没有人们预期中的那样让房地产走上一个正规健康的发展道路，反而是房价一路走高，陷入了一个“越调越涨”的境地。人们都发现在一轮调控政策之后，初期房价可能会平稳一段，甚至有所回落，但很快房价就会又有提升，甚至出现报复式的大幅上涨。房价的过快过高增长，已经严重影响了我国人民的生活和经济的正常发展。一方面出现有正常购房需求的人们很难承受这样的高房价，另一方面是很多人囤积炒房出现很多的空置房，供需严重不平衡。出现这样的矛盾，很大程度就是我国没有一套健全的行之有效的调控房地产业的长效机制，目前的房地产调控机制大多集中于房产的交易过程中，范围过窄。而房产税体制的建立健全，就可以建立一个对房地产业的长效控制机制，不仅可以规范我国的房地产业的健康发展，也必将提高囤房炒房者的成本，使房价逐渐走上一个平稳健康的道路。因此房产税的改革和发展对我国的人民生活和经济发展意义重大。

四、我国房产税改革的设想与思路

对于我国现在房产税的滞后发展，房产税体制的混乱，我们要借鉴国外成功的国际经验，结合我国的实际情况，尽快推进我国房产税体制的改革和完善。

1.加强房产税方面的立法，提高房产税的立法层级

我国房产税体制目前的混乱，无法满足市场的需求，发挥不出应有的效用，很大的原因就是我国没有一套层级较高，比较完善的税收体制。所以要从源头上规范和改革我国的房产税体制，使其成为我国抑制房地产过快增长，调控房价的一个重要手段，就必须建立一套权威的统一的完善的房产税征收法律体制。只要有完善的具有强制力的一个房产税法律体制，才能有效地保障房产税的税收工作，达到调控房地产和房价的目的。

2.借鉴国外经验，将房产税设为地方的主要税种

从世界上很多房产税完善的国家经验来看，房产税大都是作为地方的一个主要税种，是地方财政收入的主要来源之一，有的一些国家房产税甚至占到地方税收的40%。目前我国房产税税收范围过窄，税基低，很难发挥房产税对地方财政的作用。我国各地发展不平衡，在制定统一的税收法律体制的时候也要注意结合各地的实际，所以将房产税作为地方的主要税种，让地方在国家的统一领导和规划下再结合本地实际，根据本地情况制定适合本地的税务体制，这样不仅能保证地方的财政收入，而且能够大大完善我国的房产税体制。

3.扩大房产税的税收征收范围，制定合理的征收依据

我国现行的房产税只将范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区，并且设定了行政机关、事业单位、军队及个人自住房的免税，同时也将农村的房屋排除在外，这样的税收征收范围显然过于有些狭窄了。为了平衡房产税的负担，我们应当将一些事业单位中的经营性用房进行征税，同时也应当将房产税设为征税范围扩大到农村，对人们的自住房屋也进行一定的征税，这个税收的计税依据应当按照房屋的现状和评估价值来进行，并且随市场的变化而进行一定的灵活调整和制定合理的评估年限。当然，考虑到我国的经济发展地区差异，我们一定结合地区实际制定合理的征收范围和税收依据，同时在扩大征税范围的时候，也应注意制度的设计，应该对房地产开发商征税，而且不能让开发商将税务的负担转嫁到买房人的头上，这样才能真正抑制房地产的盲目投资，打击炒房囤房的行为。而且重点要对拥有两套房产及以上的人征税，确定合理的征税标准。

4.制定完善合理的房产税相关配套机制

保障房产税体制的正常运行。每项制度的发展和完善都离不开其他一些相关制度的支持与保障。我国房产税税收体制的改革和完善，需要其他一些机关和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房产局的个人和家庭住房管理信息管理、房屋的价值评估机构等。所以我们要加快和推进房产数据的采集和收录，并与房地产的相关部门进行协调合作，这样才能保障房产税的征收体制有效的运行和完成，达到改革和完善房产税体制设立的目的及其肩负的任务。

五、结语

房价的过高过快增长，让人们对房产税的改革完善寄予很高的厚望，人们希望通过房产税的改革和完善起到对房地产市场调控起到立竿见影的效果。但是我们应当看到，改革是一个渐进和不断发展的过程，开征房产税并不会让房价应声而落，我国的城市化进程目前还处于一个高速发展的时期，房屋价格还主要取决于市场上的供求关系，单靠一个税制的改革不可能彻底改变城市化过程中不动产价格上涨的趋势。但是房产税体制的不断改革和完善对我国房地产的调控是显而易见的。上海、重庆房产税试点之后，两地的房产成交量明显下降，价格趋于稳定，是房产税改革作用的体现。而且房产税的改革和实施对当前我国的炒房、囤房等投机行为必将有明显的效用，将规范和引导房地产业走上一个健康发展的道路，进而刺激我国经济的发展，对我国经济的繁荣发挥积极作用。

参考文献：

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