我国房地产投资信托基金（REITs）法律制度困境及对策研究

王 浩

（西安交通大学 法学院，陕西 西安 710061）＊

当前，我国房地产融资渠道过窄，融资结构中中小投资者的闲散资金比重较低。如何加强金融创新，引导社会闲散资金合理流向房地产业，调整房地产行业的融资结构的同时，满足中小投资者的投资理财需求，成为当前房地产融资创新研究的热点。

从目前房地产业的融资渠道探索实践来看，除了银行贷款，大型开发商青睐于海外债权融资，并参与到发行保障房专项企业债，而中小房企主要资金仍来源于信托资金，并开始寻求在资本市场统一捆绑增信发行集合票据。

作为中国首支商业地产基金的高和投资调研显示［1］，我国民间资本总量超万亿。然而，通过研究发现，无论大型开发商的融资创新还是中小房企的抱团发债，对民间万亿资本的撬动还是力不从心，融资更多的是私募方式，即使是公募也仅限于机构投资者的银行间市场或者限于特定用途（保障房）。换言之，当前我国的房地产融资方式，包括商业银行贷款，更多的是私募的方式，从而限制了二级投资市场权益的转让并最终影响了行业投资市场的繁荣。

基于此，本文借鉴国外比较成熟的不动产证券化金融融资工具——REITs的成功经验，结合我国目前的法律制度环境，对推行REITs撬动民间资本提供可行的对策和建议。

一、REITs法律界定

（一）REITs法律定义

房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，简称REITs，20世纪60年代首创于美国，其基本思想是不动产的证券化。REITs的设立一般以公司、信托或合伙制的组织结构形式，通过向投资者发行受益凭证，在公开市场交易筹集资金并投向房地产市场，投资所获收益的大部分返给投资者，在设立运行过程中享受税收优惠［2］。……