金成集团：专注养生休闲的地产实验

文│万巾

作为第一批投身房地产开发的杭州老牌房企，金成集团成立于1996年。董事长吴王楼给金成集团定位是，做复合型地产，主打养生度假地产和教育地产，力争五年内以此概念上市。在吴王楼看来：纯住宅在未来市场上不会再有出路，中国老龄化现状决定了养老房地产巨大的商机和市场活力，一整套养老配套设施建设的服务体系是养老地产开发商必须具备的素质。

健康生活目的地

2013年8月23日，由金成集团精心打造的海南·金湾全新品牌启动仪式在北京举行，该项目地处海南博鳌最美海岸核心位置。博鳌当前养生地产项目扎堆，海南·金湾提出了全球华人健康管理的全新概念，已形成差异化。

吴王楼表示：金成集团希望凭借高品质的养生硬件、一站式的养生服务和先天优势缔造2600亩热带滨海国度，致力于将海南·金湾打造成前所未有的集养、护、享于一体的全球华人健康特区。

近3年来，满足避寒、疗养、养老等需求的度假旅居型房产成为市场新宠。海口的养生小区南国威尼斯城、琼海天来泉、万宁的石梅山庄、三亚的卓达东方巴哈马、三亚湾红树林酒店式公寓项目等，都分别打出各自特色的养老、养生型地产项目。业内人士指出，成熟的养老地产需要有大量的软硬件配套，包括医院等后续持续投入，回款周期较长，开发商要完成地产运营、管理及服务商的转变，切忌一哄而上。

而早在2010年，海南省人大即建议发展共享式度假房产以及休闲养生社区等经营性房地产。此后的海南国际旅游岛建设发展规划纲要明确了优先发展常住居民需求的房地产，加快保障房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房产。

“因为海南得天独厚的资源环境，几乎所有地产项目都在说养生，但大部分还停留在说和依赖自然条件的阶段。国际旅游岛建设已经进入一个深度发展的阶段，作为支柱产业的旅游地产也应该与时俱进。”吴王楼说，应该在短期度假之外，深入挖掘旅游地产健康保养、心态调整的真正价值。将海南·金湾打造成“全球华人健康特区”，就是希望占据了这么好资源的项目，可以被更充分地开发利用：不只过冬、过节等短期居住，而是成为一种长期的、拥有更多附加值的生活方式，成为现代健康生活的首选目的地。

服务商实验

据了解，海南·金湾已经先行启动了2万平方米的配套和10万平方米的酒店，已经投入了10亿。今年旅游地产部分交付，未来也将迎来养生度假社区的强推期，计划是三年完成100亿元销售。

“单纯的住宅在未来市场上没有出路。之前一直做纯住宅项目的房企，纷纷受到国家调控的影响，撑不过去的可能就在这波调控中倒下了。因此，海南·金湾也应该是一种以服务模式见长的、和国际接轨的旅游模式。”吴王楼说。

在他看来，养老产品不一定是老年公寓、老年医院，养生度假的产品思路是：重点是做好中小户型，总价在五六十万左右，加上国际化的标准服务：比如国际标准是五分钟服务，海南·金湾是三分钟服务，三分钟内有事情肯定能找到服务人员。

最大的特色还在于，当你入住后，我们会帮你定制适合你这个年龄段的服务，55岁、65岁、75岁各年龄段的，都可以有一张健康卡。

这张卡可以让你在全球度假，像美国佛罗里达、夏威夷，欧洲的城市等，同时预约享受服务，包括餐饮、健康医疗保障等。我们的酒店式公寓有相当一部分是自持的，就是为置换居住准备的。

长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。有业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素。

众多企业进军养老地产，盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。中国养老地产市场的“巨大蛋糕”在吸引众多资本加入的同时，也对房企的运营开发能力提出了种种考验。面对这一新生事物，选择何种盈利模式是摆在开发商面前的首要问题。

吴王楼早已考虑到了这一点：金成将由“地产融资”向“融资地产”转变，地产融资是通过房地产本身去融资，去争取贷款。而融资地产，则是有一个大平台去融资。

在这个平台上，可以引进合作伙伴战略机构，并提供相应产品匹配。今后金成要走资本市场融资的道路。其根源还在于服务标准和产品模式的建立以及与国际接轨。前期启动后，不一定要自己投资，可以找合作对象，像保险机构、医疗机构，减少金成的投资压力。

吴王楼说，他心中始终有一个梦想：这三年正是打基础的时候，将海南·金湾做试点，建立起具有吸引力的邻里关系服务标准和社区服务标准，成为可在全国复制的模式。三年后在全国快速开发，扩大布点。五年后，养生度假模块争取上市。十年以后，养生度假社区能居住百万人，同时有20万名服务人员。“就算未来每个业主消费十万，这也是一个非常惊人的数字了。”