农村宅基地使用权流转现状分析

□文/王彦英 刘晨光 张 燕

（河北联合大学 河北·唐山）

宅基地使用权制度是我国特有的一项用益物权制度，宅基地作为中国农民的社会福利保障，是农村稳定的基础支撑之一。由于宅基地使用权具有无偿性和无期限性的特点，国家规定了宅基地使用权的一户一宅制度。然而，随着城乡一体化进程的加快，外出务工农民逐渐增多，出现大量闲置住房和“空心村”，这些闲置住房催生了宅基地流转的隐形市场。但是，受我国现有法律、法规的约束，农村宅基地使用权交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。与此同时，农村宅基地占地面积逐渐增加，一户多宅、超标占地现象相当普遍，许多宅基地没有合法的确权证书，加上宅基地分配及置换过程中的违规操作，引发的矛盾日益增多。农村宅基地使用权流转的立法与现实间存在着很大的分歧，隐形市场大量的宅基地非法交易带来了种种社会隐患。

一、宅基地使用权立法现状

宅基地使用权流转制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少，并且大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。

首先，根据我国《宪法》规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。也就是说，根据我国宪法精神，宅基地的所有权归集体所有，农民私有住房是依附在集体所有的宅基地上，其房屋的转让必然会受到宅基地转让的制约。……