关于住宅小区设计的流程

杨青

【摘 要】当今社会是一个经济超速发展的社会，房地产业在神州大地遍地开花，无论走到哪个城市都可以看见成片成片的大型小区如火如荼的在大规模建设中；住宅小区无论大小，设计流程都是一样的。通过这几年干了好几个大型小区，我归纳总结了设计住宅小区的十个步骤。

【关键词】住宅小区；规划设计条件；退让界限；施工图；审图；服务

当今社会是一个经济超速发展的社会，房地产业在神州大地遍地开花，无论走到哪个城市都可以看见成片成片的大型小区如火如荼的在大规模建设中；也可以在城市的任何角落看见各种各样高耸林立的住宅建筑群。这几年建筑设计人员的任务重，时间紧，加班加点的赶时间、抢效率；住宅小区一开少则二、三十万平米，多则上百万平米。但不管时间再紧、工期再短、要求再多，设计的流程都是一样的，通过这几年干了好几个大型小区，我归纳总结了以下十个步骤。

第一步：首先应了解地块的区域位置，地块的使用性质，征迁用地范围，代征用地范围，规划建设用地范围等。认真仔细的看一下规划设计条件，规划设计条件上都会明确兰线面积、红线面积、容积率、建筑密度、绿化率、停车位（地上与地下的比例）、需要配套建设的廉租房比例、幼儿园用地面积及建筑规模、公厕面积、社区用房面积、物业管理用房面积等；有些还会对建筑高度有明确的要求。这是对规定性指标的全面了解。在此要强调一下，设计人员一定要现场踏勘，要对周边环境有一个详尽的了解。这对规划方案的形成有决定性的影响。

第二步：查清楚退道路红线，退用地界限，退黄，紫，绿，蓝控制线等的距离。

1.退道路红线，首先先查一下规划局下发的各主次干道道路的红线断面尺寸，在图中将线偏移，标识清楚；之后再查一下各类建筑后退规划道路建筑线的最小距离。当道路建筑线宽度<30米时，多低层建筑退道路红线4米，高层（含裙房）后退10米；当道路建筑线宽度在30-60米间时，多低层建筑退道路红线10米，高层（含裙房）后退20米；当道路建筑线宽度>60米时，多低层建筑退道路红线15米，高层（含裙房）后退30米.建筑后退规划道路切角红线的距离按较宽规划道路退线距离要求控制。

2.退用地界限，也要按规划局下发的技术规定来执行。即多低层建筑的长边后退最小距离底层为6米，多层为10米；多低层建筑的山墙后退最小距离为5米（当多低层的山墙>16米时，按长边要求退距）。高层主要朝向距北侧用地界线>20米；距东，南，西侧用地界线>15米；高层次要朝向后退最小距离为9米（次要朝向（含阳台）超过20米，按高层主要朝向来界定）.

3.退黄，紫，绿，蓝控制线：

a.城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

b.城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

c.城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。

d.城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

在图中将个控制线都标识好后，那么我们可以进行规划建筑设计的范围就出来了，就可以做规划设计了。

第三步：规划设计阶段。首先要对地形和周边环境进行分析，现场踏勘很重要，在规划设计时不能破坏周围的环境和未来的发展；之后要和甲方沟通，对小区的定位、户数、户型指标等等。确定设计理念。先确定主次入口，根据出入口将小区路网布出来（人行路线及车行路线）；再开始摆楼。摆楼就要考虑间距。多层一控区以内1.4H，一控区一外1.5H；当长边与山墙相对时--低层相对8米，低多层相对8米，多层相对10米；多低层山墙相对都是6米。多层与高层是当高层位于南侧时0.5H且>30米；高层位于东，西，北侧1.5H（多）且>18米或1.5H（低）且>15 米。高层与高层按规定是0.5H且>30米，但是要进行采光分析。高层山墙与山墙13米（也是我们防火规范的要求）。建筑摆放出来后（满足规划设计条件指标），首先进行采光分析。采光分析通过后，开始界定地下室的扩出范围，地下室外墙后退规划道路建筑线距离不得小于3米（一般退5米），旁边有建筑的要与结构商量退让距离。地下室车道出入口后退道路建筑线距离不得小于5米（规划局一般要求退10米，在有条件的情况下）。地下室范围确定后，和设备、电气专业商量消防水池，消防泵房，高低压配电室，柴油发电机房，消防控制室等的位置；这些在技术经济指标中也都要备注。然后就是细画绿化，停车位等。（要注意的是，最后报信息中心的电子版图绿化是要求退建筑1.5米的，所以在这时候就要把绿化面积做够）包括道路广场面积，实事求是。绿地率一定要满足。城市新区绿地率是不得低于40%，旧城区不得低于35%。停车位是地上不得大于总停车位的20%，地下不得小于总停车位的80%。住宅三户二辆，商业0.8辆/100m，办公1辆/100m.各项指标满足后，进行各单体组合。单体就是要依据甲方要求的户型、户数，规划设计条件上要求的廉租房，经济适用房等要求做够。户型要符合各个群体的使用要求，要减少浪费的交通面积，尽可能的合理优化各功能房间之间的关系。单体组合后再复合总平面图。这时把总平面图和户型组合报给甲方，双方协商调整后，如果有大的变动，还是要继续做采光分析。确定后开始做各项分析图。

第四步：技术处审批阶段

和规划局沟通，可能会调整很多次，主要是总图和外立面，满足要求后上会。大型项目就要按院规定先上院里的评审会，再上规划局的会。将自己方案形成的原因，和对为何形成方案的构思要表述清楚。

第五步：上会后完善

上会通过后就要报信息中心，根据信息中心的要求将我们的总图分层分线性修改出来，拷电子版，主要是核对总图指标是否满足规划设计条件要求；建筑密度、容积率、绿地率、停车位等。所以从方案初始就应该严格按照规划设计条件做。信息中心核过后就可以画红线。

第六步：施工图阶段

拿上红线后，首先核一遍尺寸、面积、大地坐标、黄海高程。建筑专业将建筑的平立剖提给结构、设备、电气专业；再由各专业将资料反提给建筑。施工图设计过程是一个严谨和认真的阶段。施工图并不难，难在各专业协调和对图的过程，有问题一定要及时沟通。还有对规范、技术措施和做法大样一定要多看多查。施工图后期的校对审核和对图很重要，一定不能忽视。

第七步：审图：分施工图审查和消防审查；同时将完整的一套效果图（与施工图完全一致的，标好材质）交到技术处进行立面审批。

第八步：办理规划许可证

需要甲方提供的是土地招拍挂证书，施工图审查通过证书，规划局提供设计院填写甲方盖章的面积表格，建筑平立剖一份（蓝图），总平面四份（蓝图），基础图一份，总平面电子光盘一份，审批过的立面一份。

第九步：办理施工许可证

第十步：进行后期服务

1.开工后先要进行技术交底。

2.施工单位挖到基底标高后要验槽

3.主体验收；高层要分阶段主体验收

4.竣工验收；分消防验收和质监站竣工验收

5.不定期回访

除上述四点是施工过程中必须要有的服务阶段外，如果施工现场有任何问题，设计人员应及时赶到现场提供技术支持。

以上就是我们在做任何一个住宅小区都需要经历的十个步骤，作为设计人员我们应该尽我们全力去做好任何一个项目。在满足现行规范、法律法规的同时，尽可能的多替甲方想一些，替未来的使用者多想一些，想的全面一些，把任何一个项目都当做自己的事情来做。要有前瞻性和创造力，为城市建设贡献自己最大的力量！