住宅工程渗漏成因分析及应对措施

李建平

【摘 要】住宅工程渗漏一直是房地产领域质量投诉最为集中的风险点，除了给小业户收房后使用过程中带来诸多困扰外，也极大的影响了开发单位和施工单位的社会声誉，更为直接的是在处理渗漏过程中，加剧了整改难度，增大了施工成本。本文立足于施工过程管控的着眼点，分析渗漏成因及应对措施。

【关键词】住宅 渗漏；成因；措施

随着房地产业的蓬勃发展，大量住宅项目纷纷上马，众多施工单位为在竞标阶段体现自身在工期、造价方面的优势，均不同程度的压缩合理的工期和造价，随之暴露出的质量通病增多也日益突出，渗漏即是其中最为突出的投诉项，也是后续使用过程中建设单位和施工单位为之投入成本最多的维修项。

住宅工程的渗漏主要体现在屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏、外窗渗漏、楼板渗漏等几个方面，本文就施工过程管控对这几种渗漏逐一进行系统分析。

1.屋面渗漏

结构施工阶段，屋面混凝土浇筑完毕后，由于屋顶风速较大，阳光直射强烈，混凝土失水较快，如果施工单位因为取水不方便而疏于浇水养护，也不采取覆盖塑料膜等有效的保水措施，屋面混凝土楼板必然会出现或深或浅的收缩裂缝。如果此时上人过早或过早堆积、调运料具等，会有相当一部分裂缝发展为贯通裂缝，使混凝土自防水趋于失效。

屋面排烟道、通风道、水落口等结构开洞部位也是极易出现渗漏的隐患部位，它们破坏了屋面板自防水的完整性，如果收口部位不能有效处理，一旦上部柔性防水层出现局部破损，这些区域将成为重点出水点。建议在排烟道和通风道等结构开洞部位可增设100～150mm高混凝土防水翻板。另外，在屋面结构被隐蔽之前进行结构闭水试验，也是行之有效的预控措施。

上部柔性防水层要严格按照规范要求组织实施，需要注意的几点是：第一，防水施工完毕后，必须要认真组织蓄水试验，确保在防水层隐蔽之前将所有小缺陷整改完毕；第二，在防水保护层抗裂钢筋网片绑扎和防水保护层混凝土浇筑过程中要密切关注成品保护，钢筋头、扎丝、推车支腿、金属工具、带钉的鞋底等尖锐物都有可能将前道工序的成果付诸东流，安排专人巡视检查，发现破损立即组织修复；第三，立面防水收口长时间暴露在外，风吹日晒雨淋，极易发生焊口开裂以及脱落，所以采用金属压条或管箍等措施加以固定，外侧再辅以砂浆等保护层进行封闭，可有效防止卷材开口脱落。

合理的排水坡度和顺畅的水落口也是避免屋面渗漏不可忽略的地方。屋面排水坡度不佳，导致局部积水严重，几次冻融循环之后，势必损伤屋面各构造层的使用寿命。水落口管径不合理或没有采取防堵塞措施，暴雨来临时，屋面长时间浸泡在大量积水当中，水流也会顺着防水薄弱点发生渗漏。

2.卫生间渗漏

卫生间渗漏的薄弱环节主要为结构楼板和管根部位。居民投入使用并装修完毕后，维修难度极大，会面临顶棚拆除或地砖开凿，操作空间局促，效果往往不理想，很难根除，所以尽可能一次成优，避免返工。

在结构施工阶段，认真做好混凝土振捣和抹压工作，并保证足够的养护期，避免混凝土出现收缩裂缝。另外要配备足够的周转料具，避免因模板支撑拆除过早、加载过早而导致楼板开裂。管根吊模不可疏忽管理，要采用细石混凝土分层浇捣密实，确保与原有混凝土有效形成整体。防水层施工之前参照屋面进行结构闭水试验，确保混凝土结构自防水的有效性，要逐一检查并形成验收记录，对于闭水试验成功的卫生间方可转序施工。

卫生间防水施工要重点管控管根节点处理、门口防水收口处理以及墙面防水施工高度控制。管根防水施工前要认真进行深化设计并交底到位，门口防水收口要置于卫生间有水区之外，墙面防水高度不够或部位不合理将会导致隔壁墙面出现返潮现象。同样，防水施工完毕之后的蓄水试验以及保护层施工阶段的成品保护也是不可忽视的重要环节。

3.外墙渗漏

外墙渗漏具有漏点不确定性，渗漏点与出水点往往不在同一位置，由于外墙面积较大，查找和维修难度极大。

砌筑阶段，外脚手架刚性拉结点往往埋置于墙内尚未拆除，拆除时，形成大量贯通墙体的孔洞，这些孔洞如果拿干砖随意填塞，将来必将发生外墙渗漏，正确的施工工艺应该是大洞口认真补砌、小洞口采用细石混凝土填灌密实，确保外墙整体密封。

外墙抹灰要平整压实，并做好喷水养护工作，避免抹灰层空鼓开裂。对于剪力墙结构的住宅外墙，要对结构施工过程中留置的对拉螺杆孔洞认真封堵，采用发泡剂和防水砂浆认真处理，并逐一验收检查。

外墙板材保温施工时，板材要拼接严密，罩面防水抗裂砂浆要均匀厚度、覆盖严密、严禁露网露底，避免雨水渗入导致板材冻胀脱落。保温施工至屋面顶部要细致处理收口节点，所有细微缝隙均要处理彻底，顶部排水坡向屋面内侧，由于避雷带等施工产生的竖向钻孔要采用打胶等方式认真封堵。

外墙挑檐的滴水措施要高度关注，采用鹰嘴、滴水线或滴水槽都能有效避免雨水倒勾顺墙流淌，尤其对于采用无组织自由排水的屋面，若大量雨水返至外墙，长时间冲刷，势必加重外墙防渗漏的负担。屋顶若采用射水管形式的排水，射水管出墙距离要认真控制，贴墙过近也会出现雨水顺墙流淌的现象发生。

对于不封闭阳台、悬挑雨棚、空调搁置板、飘窗等小型凸出构件，顶部要认真找好排水坡度，确保排水顺畅、不积水、不倒灌，下口要做好滴水处理，确保雨水不倒勾、不回流，必要时悬挑板根部与墙面相交处可增设JS等防水处理，增强防渗漏效果。

4.外窗渗漏

砌筑施工阶段的窗台压顶混凝土浇筑是外窗渗漏的第一个控制点，由于不是结构混凝土浇筑，操作层工人往往施工粗放，导致混凝土密实度极差，从外窗流淌下来的雨水极易透过压顶混凝土而从墙内根部渗出。

窗框安装完毕后，框体与墙体间的发泡填充材料未采用闭孔发泡剂，导致外溢部分被切除之后，形成贯通空隙，水分极易通过贯通空隙游离进窗内。大面积施工之前首先进行发泡填充样板施工，确保有效性之后进行样品封存，可有效避免该弊端。

在外窗收口阶段，有两个环节容易出现纰漏，一个是窗口上部的滴水构造效果不佳，不能有效避免雨水倒返；另一个是窗口下部的收口出现“外高内低”现象，导致雨水倒流入室内。若采用鹰嘴构造质量检查难度较大的话，可采用镶嵌成品塑料槽作为滴水构造，简洁、美观、有效。对于窗台“内高外低”的管控，则关键在于节点设计和详细交底，管理工作要做在提前预控阶段。另外，一个容易忽略的环节是外窗底口收口时，极易出现窗框泄水孔被封死的现象，导致框内积水无法及时泄流而倒灌进室内。

在外框收口阶段，要预留打胶槽，用于耐候密封胶的填嵌。某些工程由于密封胶不耐候，使用没多久即出现胶体老化开裂的现象，导致外窗出现渗漏，同样，该项工作也可以提前进行样板试验，对于合格有效的产品进行样品封存。

5.楼板渗漏

楼板渗漏是最不为大家所重视的一项质量通病，随着业户投诉意识的增强，楼板开裂越来越暴露出大量的问题。比如，上下楼住户不同期入住，楼下已经装修完毕并入住，楼上才刚刚开始进入装修，楼板上从事的砂浆拌合等湿作业势必导致部分水渍下渗，从而破坏楼下居民的装饰成果，因而导致纠纷。另外，对于供暖管开裂、自来水溢流等偶发情况，也会因楼板开裂而殃及楼下居民。

在结构施工抢工期阶段，由于料具资源配备不充分，导致周转周期过短，下层楼板尚未充分达到设计拆模强度，就因为急于周转而被提前拆除，导致混凝土因抗拉强度不够而出现裂缝。同样由于施工组织不科学而出现裂缝的原因中还包括加载过早、集中堆载等，某些项目新浇混凝土终凝尚未结束，大批的作业人员、原材料、周转料具就已经吊运上去，严重扰动混凝土的终凝进程，给结构带来严重的安全隐患。对于确因工期紧张而需要加快施工进度的项目，可通过多配周转料具，避免过早拆模；掺和早强剂，提高混凝土早期强度增长速度等方式来辅助施工。

混凝土浇捣过程中，操作工人随意添水，改变了混凝土的水灰比，使得水化结束后，大量游离水使得毛细孔增多，减弱了结构的密实度。浇筑结束后，现场混凝土养护疏于管理，导致在高温和大风影响下，楼板失水过快产生收缩裂缝。

面层若经过三遍抹压，能有效避免混凝土微裂缝出现的数量，第一遍在混凝土浇捣过程中，第二遍在初凝开始时，第三遍在终凝开始时，尤其最后一遍抹压极为关键，能将混凝土终凝过程中出现的微裂缝有效闭合，实现混凝土的自愈。

6.结束语

通过以上关于住宅渗漏问题的系统总结和认真实践，住宅渗漏通病大幅降低，取得了不错的社会效益和经济效益。