近代上海公共租界的土地价格、地税制度与城市化（1845-1933年）＊

高 峰

（上海财经大学 经济学院，上海200433）

一、引 言

当前，在城市经济发展过程中，土地价格上涨的原因之一是由于财政需要政府出让城市土地，结果助推了地价的快速上涨。很多学者从不同角度研究了城市化与地价、产业效率、财政收支和经济发展等因素的关系，我们认为还可以从历史的角度探讨城市化的发展。上海公共租界产生于19世纪40年代，是建立在不平等条约基础上特殊历史时期的产物。为了更多地掠夺经济利益，在特定的社会历史条件下，西方列强在公共租界开展了一系列社会和经济活动，为城市化发展创造了条件。上海公共租界是近代中国城市化发展最早、城市化程度最高的区域。虽然时代不同，社会性质不同，但其与当前城市化发展面临的问题存在一些相似之处，例如由于土地价格的快速上涨而带来的高成本城市化问题。因此，考察土地价格对上海公共租界城市化的影响，可以为我们解决当代城市化发展难题提供参考。

一般认为城市化是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。近代上海公共租界设立之前，其所在区域只能看到“余则卑湿之地，溪涧纵横，一至夏季，芦草丛生，田间丘墓累累”①的乡村景象。而在其设立后的近百年里，城市化已颇具水平，具备了道路交通、公园公厕、水电煤气等各类基础设施。……