关于楼梯建筑面积测绘计算相关问题的探讨

金 纯

(深圳市地籍测绘大队，广东深圳518034)

近几年，随着我国城镇居民居住需求的多样化，以及商品房成本价的上涨，城镇房屋尤其是商品房的设计出现了综合化的趋势，新的样式层出不穷，给房产测绘带来了很多基础性认定的问题，同时也给行业发展带来了契机。本文结合近几年来在工作中遇到的实际情况重点谈谈楼梯计算建筑面积问题的认识。

一、室内楼梯与室外楼梯

《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)(以下简称《规范》)中规定室内楼梯按房屋的自然层计算建筑面积，室外楼梯按各楼层水平投影计算建筑面积，二者面积计算上存在差异，实际作业中有些形式特殊的室内楼梯易与室外楼梯混淆。如图1中的室内楼梯，楼梯1虽然位于建筑外墙以外，但与建筑物主体相通并有二面墙体围护，应视为室内楼梯;楼梯2位于建筑物采光井之内，虽然楼梯未设任何维护墙体，但其本身位于建筑主体结构以内，该楼梯也视为室内楼梯。

图1 室内楼梯图示

由于室外楼梯较少受到建筑空间的限制，设计的形式往往多种多样，图2为设计形式比较标准的有盖室外楼梯，图3为形式比较特殊的室外楼梯。当室外楼梯每层的结构形式相同时，在计算时可简化操作，即按到达层数减一层计算建筑面积。如图4所示的室外梯直接从1层上到4层，2、3层设计均不开门。由于该楼梯每层结构形式相同，可按到达层数减一层计算其建筑面积，即(4－1)*S=3S，这与按每段楼梯水平投影面积之和的计算结果相同。当然，当楼梯结构形式不同时还是应分别取各楼层水平投影面积计算。

图2 结构形式标准的室外楼梯

图3 结构形式不同的室外 楼梯

图4 室外楼梯面积计算图示

二、独立楼梯建筑面积计算

实际工作中遇到的独立楼梯一般有两种形式：一种是服务于非建筑物的独立楼梯，如小区内服务于两个高差较大的室外公共空间的楼梯(如图5所示);另一种是独立建造只在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的楼梯(如图6所示)。服务于非建筑物的独立楼梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图5所示的楼梯其在不同标高处各有1个出入口，此楼梯按2层计算全部建筑面积。局部层与建筑物连通的独立楼梯按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积，如图6所示的楼梯，其最高层通过连廊与建筑物的第5层连通，该楼梯按5层计算建筑面积。

图5 与建筑物不相连的独立楼梯图示

图6 局部层与建筑物相连的独立楼梯图示

三、商场楼梯下方可利用空间处理方法

一些商业项目在建筑设计时将楼梯下方建筑空间计入相应商铺，如图7阴影所示部分，由于4#楼梯特殊的设计形式，楼梯下方阴影部分层高均在3.00 m以上，此类建筑空间测绘时是计入楼梯还是并入相应套内?如在测绘作业中单纯地依据图纸将该空间计入商铺的套内建筑面积，客观上就要将相应层楼梯作切断处理，这就与《规范》中“楼梯按自然层计算建筑面积”的规定相矛盾。常规处理方法采用公用建筑面积优先原则，即将此类空间归入相应楼梯建筑面积中，楼梯下方够高空间作为相应商铺的赠送面积，这样操作既保持了楼梯的连贯完整性，又同时保障了开发商和小业主的自身利益。

图7 商业占用楼梯下方空间图示

四、穿越夹层的楼梯

夹层不同于自然层，夹层应理解为在标准结构楼层之间增设的楼层。当夹层使用空间拥有独立出入口或楼梯时，其他通过夹层但设计不开门的楼梯不计算建筑面积。当夹层层高大于等于2.20 m时，夹层使用的楼梯也计算全部建筑面积。如图8所示的仓库其办公夹层专用楼梯(2#楼梯)应计算全部建筑面积，但通过夹层的1#楼电梯不计算建筑面积。

五、复式房内楼梯未施工的处理方法

有些项目在房屋竣工时，复式房的内楼梯往往未施工，形成中空，留给用户自理。分析开发商未建造的理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即便造了楼梯，业主在装修时也会拆除，造成浪费。此种情况如依据现场按无复式楼梯进行测绘计算，不仅会造成预售与竣工数据的较大差异，还会给规划验收、产权办证等后续环节带来重大影响。另外，从建筑的使用角度来讲，复式楼梯也是上下层通行的必备通道。因此，此种情况楼梯还是计算建筑面积比较妥当。具体做法是：先由开发商(已出售的还需业主)提交复式楼梯未施工的情况说明及承诺并同意楼梯按相关部门批准图纸中尺寸计算建筑面积;其次，测绘部门按图计算楼梯建筑面积并在其出具的报告相关说明中注明复式梯计算建筑面积的依据。

图8 夹层楼梯图示

六、设计形式特殊的复式房内楼梯

标准复式房内楼梯建筑面积计算一般按自然层计，楼梯不存在权属界线不清晰问题。但遇到如图9所示的楼梯如何确定二层两户的分户界线却存在不同的理解。图9所示的住宅是三层两户的设计形式，其中2层是两户共用楼层。从实地情况来看，两户的产权界线十分清晰明确，但在测绘计算时如何确定2层两户楼梯处的界线却成了难点问题，在实际作业时至少存在以下两种操作方案。

图9 复式楼梯平面图示

1)方案1：首先，图9中的建筑为3层，楼梯应计3次建筑面积;其次，考虑到2层上3层楼梯的上方空间为B户使用，而下方空间为A户使用(如图10所示)，但A户楼梯的上、下方空间都为A户使用。A户楼梯和标准的复式楼梯没有本质区别，而B户楼梯非标准的复式楼梯。因此，在测绘计算时A户室内楼梯计算2次建筑面积，B户楼梯只计算1次建筑面积。

2)方案2：同方案1相同，同样认为楼梯应计算3次建筑面积，但结合1层、2层、3层平面图，1层、3层楼梯应各计算一次建筑面积并相应归入各自套内，2层楼梯位置从平面图上应理解为A、B两户共同使用的建筑空间，借鉴公用面积共同使用共同分摊的原则，在测绘计算时将2层楼梯按长度从中间切断每户一半。

图10 复式楼梯剖面图示

在实际工作中此种户型设计并不常见，上述两种方案也各有各的道理，在实际作业中如何操作才能更好地体现公平、合理，大家可以提出不同方案共同探讨。

七、结束语

房屋建筑面积的测绘计算是一项精细而繁琐的工作，政策性强，精度要求高，涉及千家万户的切身利益。笔者根据多年来的工作实践，从技术层面探讨和总结了房产测绘中面积计算的疑难问题，希望通过与同行的探讨与交流，找到一种更为合理的测绘计算方法。

［1］国家质量技术监督局.GB/T 17986.1—2000房产测量规范［S］.北京：中国标准出版社，2000.

［2］深圳市质量技术监督局.SZJG/T 22—2006房屋建筑面积测绘技术规范［S］.深圳：［s.n.］，2006.

［3］张建强.房地产测量［M］.北京：测绘出版社，2002.