基于规则单元模型的房地产政策分析

文 化

（广东外语外贸大学，广东 广州510006）

0 引言

自2003年以来，我国政府对房地产市场的宏观调控政策逐年频繁，但房价却接连攀升。房地产的兴起带动了整个中国经济的腾飞，然而，与之相关的强拆迁自焚事件、大量的人们无能力购买现高价的房屋等现实，都与当时政府提出的科学发展观背离而驰，昭显出社会的不和谐。

中共中央关于“十二五”规划的建议中首次提出“顶层设计”，预示着我国将发起一场自上而下的完善社会主义制度、体制和机制的改革，规则与制度被关注、研究的需求已经提上日程。对于房地产市场而言，房地产政策急需顶层设计，在注重经济增长作用的同时，努力回归其民生属性，真正做到“以人为本”。对于政策的顶层设计，为了避免流于形式，必须符合规则的基本属性。

1 规则的基本属性

规则单元的逻辑函数：

Pi表示规则强度（Pi∈[0,1]），ri表示规则类型，是一个逻辑函数，其定义域是{0,1}，ai是规则ri的可识别行为。

规则它包括行为分类、对行为的监测、对监测行为的判别及约束等：

1）规则的行为分类要求约束的行为线性可分

规则是通过对行为进行严格分类后，进而分析判断，因此，规则约束的行为必须线性可分。

2）规则的行为监测要求约束的行为可测

行为有的是完全暴露于公众的，有的则由于现有知识体系的局限性或其他原因而具有一定的私密性，为大众所不了解。能为人们所知晓、所监察的行为的性质，就是行为的可测性。规则约束的行为必须具有可测性才具有现实意义，完全不具备可测性的行为，制定相应的规则不具备可执行性。

3）规则的判断约束要求约束结果具有目的的利益取向

规则的制定具有它的目的性，通过预测，规则的执行能给目的带来好的确定性。因此，每个规则都有其适用的范围，规则的使用不能超过其适用范围。

因此，规则必须具有以上三个内赋属性。

2 我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界分析

2.1 房地产政策的目标误区

我国的房地产已经在最近几年成为政府和人民关注的重头戏，房地产也的兴起带动了整个中国经济的腾飞。

但是，所有的眼球都将关注投向了房产价格，房产政策的制定是基于对房产价格的分析，人们对房产政策作用的评价也是基于房产价格变化的分析，甚至大量的民众将没有住房也完全归结于房价的高企，似乎高房价是一切问题的根源，解决了这个问题就所有的问题都没有了。

相反，对于居有其所的需求，人们却缺乏足够的研究和分析，仅仅是用现有的房屋总数除以总户数这样简单的住房拥有率来阐述问题。因此，这是一个目标误区，人民具有其所是房地产业发展的核心要求，而不是简单的针对房地产价格。让人民居有其所的同时，带动整体经济的发展，这就是房地产业发展的目标。

表1 基于规则单元模型的房地产政策分析

2.2 针对两个目标的政策边界

根据丁伯根法则，一个政策只能实现一个目标，因此，不能将两个目标同时夹在一起去制定政策，而要分开去解决。因此，针对房地产业发展的两个目标，人们居有其所和经济发展需要分开进行分析和制定政策。

在研究或制定房地产政策时，要将两个目标相对独立起来去分别解决，以便区分购买住房的行为是属于解决居住问题还是投资，这也是规则制定要让行为线性可分的要求。

让人民居有其所是核心目标，在研究和制定针对性政策时，并不需要考虑经济发展方面的要求，同时也不能通过对市场变量过多的干预来达到目的，这也是规则制定的边界条件。这方面政策将以不影响企业的正常经营管理决策，不压缩市场创新活动空间为界限。

人民居有其所取决于几个方面：住房拥有率、政府保障房的使用、租房成本及权益、购房成本等，按顺序效用依次递减。在现有住房拥有率的前提下，政府保障房的投入是解决居住问题的重点。

针对规则对约束行为监测的诉求，政府保障房的投入具备完全可测性，同时，廉租房的投入甚至能一劳永逸的解决低收入阶层的住房问题。而对于租房成本及权益、购房成本，一方面可测性不强，一方面市场经济条件下，商品价格由其供需关系而决定，政府不可能预先设定价格并据此进行价格管制。而且，通过对租房成本、购房成本的约束来达到人民居有其所的目标，付出的代价比获得的将会更多，交易费用太高。正如全国人大常委会原副委员长成思危所言，哪怕房价跌50%人民仍然买不起房。因此在制定保障民众居有其所政策时，要把握好政策的边界。

在制定房地产经济发展方面的政策时，要充分考虑中国房地产市场对整个中国经济的贡献。脱离房地产市场对宏观经济的贡献，光针对房价来讨论问题，并不是一个正确的思路。

更加长期和宏观的角度来看，房价一旦出现大幅的回落，这将对个人消费产生比较大的影响，从而影响整个经济的增长。同时，对于在高价位通过贷款方式买房的首次购房者，房价大幅回落会导致总房价资不抵债，将对我国金融业也是极大的考验，这必然会严重影响社会和谐，得不偿失。

因此，对于房地产政策的顶层设计，政策制订者应该在推出保障居民居有其所政策的同时，还需要把宏观经济的整体表现作为相关房地产经济发展政策制定的依据，而不要超出边界。

2.3 房地产具体政策边界分析

我国已经出台的房地产市场调控政策，主要是通过提高房地产的税费来实现的，这些政策在实施过程中应该视市场反应情况进行相应的调整或加强。

通过对可测行为的约束以及约束强度系数的分析，探讨房地产政策制定应关注的方向，如表1所示。

3 结论

房地产事业事关中国的民生及社会经济发展全局，做好房地产政策的顶层设计，从政策和制度上规范及引导房地产市场的发展，使其更好的服务民生。

［1］黄少安.现代产权经济学的基本方法论[J].中国社会科学,1996,2.

［2］科尼利厄斯.M.克温.规则制定——政府部门如何制定法规与政策[M].刘璟,等,译.复旦大学出版社,2007.

［3］袁义才,梁雪辉.房地产市场的宏观调控目标与政策边界[J].开放导报,2006,3.

［4］陈晟.中国房地产政策急需顶层设计[J].当代社科视野,2012,2.