农村居民私有住宅买卖的效力分析
——以宅基地使用权流转为视角

霍明善

(北辰区人民检察院，天津 300420)

农村居民私有住宅买卖的效力分析
——以宅基地使用权流转为视角

霍明善

(北辰区人民检察院，天津 300420)

在社会主义新农村建设和农村城市化建设进程中，过去农村居民间曾经原本自愿、公平的房屋买卖，由于违反了《合同法》和《土地管理法》的相关规定，使得原先签订的合同瞬间失去了效力，这不仅由此引发了大量的诉讼，而且也为法院的裁判活动带来难题。基于农村居民私有房屋流转的立法现状和实践基础，对农村居民私有房屋买卖的效力认定可以适当突破“房地一体”规则约束，运用公平原则和公序良俗，将宅基地和房屋分别处理，使复杂问题简单化。

农村居民私有住宅;宅基地;无效合同;公平原则

近几年来，随着社会经济的进步和新农村建设的深入发展，尤其是城乡一体化进程的加快，因于旧村改造以及政府的引导，有条件的农民大量向城镇转移，这就必然引起农村居民私有住宅的买卖发生。由于我国农村土地登记制度尚不完备，而且我国农村还基本处于熟人社会，家庭的重要财产变动不必经公示也可依非制度的方式令利益相关人知晓，因此对承载房屋的宅基地使用权登记、流转往往被忽略，不知道宅基地使用权是否可以买卖。凡此种种，为宅基地的非法买卖和超标多占者提供了可乘之机，也为日后判别房屋买卖合同是否有效埋下了隐患。

一、农村居民私有住宅买卖的效力认定

合同在效力上可分为有效合同和无效合同。……