对沁县城乡建设用地增减挂钩项目的可行性研究

□李红霞

（山西省长治市沁县国土资源局，山西沁县046400）

对沁县城乡建设用地增减挂钩项目的可行性研究

□李红霞

（山西省长治市沁县国土资源局，山西沁县046400）

结合沁县2012年度城乡建设用地增减挂钩项目定昌镇、故县镇等项目区，就城乡建设用地增减挂钩项目实施效益进行了分析，认为城乡建设用地增减挂钩对促进城乡统筹发展，拓展地方经济发展空间具有重要意义。

城乡建设用地；增减挂钩；可行性研究

1.引言

为了全面贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件精神，国土资源部2005年开展了城乡建设用地增减挂钩试点工作。

2010年山西省被国土资源部批准为城乡建设用地增减挂钩试点省。山西省委省政府为了加快山西省转型跨越步伐，紧紧抓住山西省综改试验区的契机，山西省人民政府办公厅下发了《关于做好城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》（晋政办发[2011]11号），明确提出以保护耕地、保障农民权益为出发点，以改善农村生产、生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约为重心，开展城乡建设用地增减挂钩，缓解土地供需矛盾，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展的工作思路和原则。山西省国土资源厅成立了增减挂钩领导组全面负责此项工作。

沁县县委、县政府高度重视此项工作，县委书记专门召开了县委常委会进行安排，并成立了以县长为组长的城乡建设用地增减挂钩领导组，深入调查，充分论证，亲临实地考察，广泛发动，宣传教育。与乡、镇、村领导多次座谈，征求意见，在较短时间选定了本县城乡建设用地增减挂钩项目区。

本文研究的项目区为沁县2012年度定昌镇、故县镇等增减挂钩试点项目区。其中拆旧区总规模23.89公顷，涉及了4个乡镇8个村11个图斑。其中居民点面积19.25公顷，涉及6个村9个图斑；工矿废弃用地4.64公顷，涉及2个村2个图斑。拆旧区整理复垦规模23.89公顷，可复垦耕地22.81公顷，其他农用地1.08公顷。建新区总规模22.45公顷，其中居民安置区0.42公顷，涉及2个村2个图斑；其中占用园地0.11公顷，林地0.31公顷；项目建新区新增建设用地22.03公顷，分为5个片区，11个图斑，涉及3个村，其中占用耕地18.28公顷，其他农用地2.49公顷，自然保留地1.26公顷。

2.拆旧区土地整理复垦可行性分析

2.1 拆旧区复垦整理适宜性分析

项目区复垦的土地均与周边农田相邻，通过复垦改良，可与周边耕地整合，形成大规模的连片良田，产生更高的农业效益。

根据沁县土壤志和农业部门现场抽样调查，项目拆旧区的土壤主要为褐土，结构良好，土层深厚，水肥气候协调，熟化程度高，土壤呈中性反应，耕性良好，适宜多种旱作物耕种。依据《耕地后备资源调查与评价技术规程》的要求，将整理后的土地表层还原为熟土，耕作层保持在0.30米以上，新增耕地符合耕地标准。

土地的综合性适宜评价和针对性适宜评价可采用多因素综合评判法，采用公式：P=∑αiPi，P为总得分，αi为第i个因素的权重，Pi为第i个因素的评价得分，∑αi=1，因素的选择及其权重的确定可采用特尔斐测定法。拆旧地块全部复垦后共计新增耕地22.81公顷（合342.15亩），适宜于作为旱地，种植玉米等粮食作物。

2.2 项目实施有利于耕地种植效益的提高

目前由于水利设施的不完善，耕地产量较低，项目区耕地撂荒现象比较严重，通过本项目的实施，将复垦后的农田与现状耕地进行整合，并进行改良的配套技术措施，无疑会将农田的产量大大提高，这样无论整体经营还是让农民承包，耕地的种植率和所产生的效益都会有一个大的飞跃。

2.3 项目实施有利于土地集约利用，改善农民生活条件

目前村庄土地利用率低，布局散乱，农民住房条件较差，农民改善居住条件的愿望比较强烈。通过实施土地综合整治，进行社会主义新农村建设，发展农村集体经济，可以缩小城乡差距，改善农民生活条件。通过建设集中居住区，完善配套设施，拆迁农民的居住条件将彻底改观，村容村貌将焕然一新，村庄将实现“田成行、房集中、路成网、树成行”的现代农业园区，土地将实现集约化利用。

3.建新区有关开发建设可行性

项目区的开发和建设，将改变现有村庄零散布局，盘活利用农村存量建设用地，促进农村居民点的集聚布局，实现农村居住布局从自然形态向规划形态转变，改善农村居民点的居住条件和生态环境质量，同时也拓展了城镇发展空间。

在实施中，农村建设用地整理，本着先易后难的原则，近期将项目区内大部分易于整理、分布零散的农村建设用地，特别是空闲土地、闲置土地集中整理；远期主要对项目区内较大规模的、规划布局不合理的、基础设施不尽完善、生活环境较差的农村居民点进行全面整理，通过对该区域的积极开发建设，能最大程度地满足当地社会经济快速发展的用地需求，能给周边农民带来大量的就业机会，同时也是积极贯彻落实山西省委、省政府提出的加快城镇化发展步伐的要求的具体体现，实现当地政府和群众的最大利益化。

4.项目实施效益分析

通过实施城乡建设用地增减挂钩，项目区的经济效益主要体现三个方面：

4.1 拆旧区经济效益

通过土地整理复垦后，项目区新增耕地面积22.81公顷。经济效益主要体现在新增耕地效益，分析如下：

4.1.1 经济效益

项目实施后新增耕地22.81公顷，全部用于种植玉米，玉米单产600公斤/亩，单价按照2.80元/公斤计算，一年收入57.4812万元。生产成本为420元/亩，扣除生产成本14.3703万元后，复垦后的耕地净收益为43.1109万元，每亩净收入为1260元/亩（见下表）。

表4.1.1项目区复垦后净效益计算表

4.1.2 静态投资回收期、静态投资收益率

项目总投资353.11万元，项目全部完成投入并正常生产后，新增年净收入43.11万元。如不计利息，按静态分析，项目完成后资金静态回收期约为8.19年，静态投资收益率为12.21%。项目投资回收期短，投资收益率较高，经济效益可观。

4.2 建新区经济效益

4.2.1 项目建新区

新增城镇建设用地的土地收益，主要体现为用于城镇建设的土地收益，无论是商品房开发，还是工矿企业项目建设、城镇基础设施建设，都将大幅度提高土地生产效益。

项目实施后出让项目建新区，初步测算取得土地出让金为3297.60万元，土地补偿费为 770.57万元，项目运作资金为353.11公顷，最终获得土地增值收益2173.92万元。

4.2.2 安置区

安置区是将拆迁农民安置到设施齐全、条件好的地区，将在农民原有生活水平的基础上有较大地提高，农民便于参与到二、三产业的劳动和技术改进上来，有利于农民收入水平的提高；另外，通过农村居民点的集中布局，有利于减少农村和农业基础设施建设成本。

4.3 环境效益分析

4.3.1 改善生态环境

随着复垦规划的实施，原来的污染企业将全部被拆除，复垦后的沟渠系统将有效地解决取水排涝问题，系统的防护林种植将起到防风固沙、保持水土的作用，从而形成改善生态环境的农田小气候。

4.3.2 美化农村景观

通过新农村、标准田块的建设，改变了拆旧区内村庄建筑杂乱无序、田块零散的现状，形成环境优美，整齐规范的农村景观。

5.社会效益分析

5.1 项目实施后有利于推进社会主义新农村建设

项目区规划实施，有利于切实稳步推进社会主义新农村建设，实现党中央关于社会主义新农村“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的建设要求。

5.1.1 有利于农业生产条件的改善，促进农业生产发展。

项目实施后项目区内零星散布的农村居民点用地将得到整理，区内耕地形成生产规模，提高了产量，有利于推进规模化、专业化和多元化经营，更好的适应现代农业生产的需要，有效提高耕地产出效率。

5.1.2 有利于改善农民生活环境，提高农民生活质量。

项目实施后，农民集中居住在新农村。新农村统一建设后，绿化率高，环境优美，村庄的布局整齐有序，农村面貌大幅改善。村内完善的基础设施和商业、文教、医疗等服务设施，将改变以前自然村脏、乱、差和设施不完备的生活条件，农民的生活环境和水平会得到彻底改观。

5.2 有利于提高土地利用集约程度

规划实施后，土地利用集约程度将有所提高，主要体现在村庄安置区面积与整理前农村建设用地面积的差额上。规划期间，项目区通过挂钩规划的实施，安置区的面积会比整理前农村建设用地面积有所减少，这样村庄建设用地的土地集约利用水平就得到了提高。项目的实施满足了新农村建设的规划需要，顺应了城市化发展的趋势。

5.3 有利于缓解建设用地指标供需矛盾

根据《沁县土地利用总体规划2006-2020年》，沁县新增建设用地指标年均为39.27公顷，主要安排省市重点项目，县级项目可用指标极少，制约了沁县经济发展水平，本项目实施完成后，通过挂钩可获得一定的周转指标，这对于满足沁县建设用地的需求，缓解建设用地指标供需矛盾具有重要意义。

【1】李靖.增减挂钩四辩[J].中国土地，2013.2.

【2】张芬.对“城乡建设用地增减挂钩”政策的认识与思考[J].山东纺织经济，2010.4.

TU986

A

2095-7319（2014）05-0078-04

李红霞（1973—），女，山西省襄垣县人，现任职于山西省长治市沁县国土资源局，主要从事土地整理、土地节约集约利用、土地征收征用等工作研究。