资本家与经营家来了

叶檀

房地产市场下行是客观事实，国家统计局公布的数据，以及楼盘降价促销个案，与某些三四线城市成交量近乎崩盘的大幅下挫，印证了这一点。

预期下行，不等于房地产市场会走向尽头。从房地产金融角度出发，市场呈现不同的强势生态，预期下行的市场只要还有价值，就是并购基金的用武之地。

据Dealogic的数据，今年迄今中国房地产行业的并购活动规模达222亿美元，创纪录新高。上年同期为68亿美元。《华尔街日报》报道，总部位于新加坡的投资公司APS Asset Management最近几周加倍增持万科股票，而且继续持有以销售额计中国第五大地产公司保利地产（Poly Real Estate Group Co. Ltd.）的股票。上述两只中资地产股已较年内低点回升了17%以上。这是基于对中国房地产收紧之后大开发商地位提升的预期。市场越紧缩，对于有实力的大开发商而言，反而是低价吸货的利好。而奉化兴润、海宁立德房产这样深陷高息融资泥潭的公司，则不可避免地会走向衰亡。

一些公司继续看好中国城镇化进程对房地产的拉动作用。对冲基金Dalton Investments的投资组合经理Tony Hsu说，城市化的长期趋势将继续推动对高价中国大陆资产的需求。这家对冲基金持有多家香港上市的地产开发商股票，在香港、内地房地产预期不妙的情况下增持房地产股，只能证明某些公司、某些资产已经回到了合理的价位。

Wind资讯的数据是，房地产股市盈率在2007年第三季度达到创纪录的97.9倍，此后一路下行，到2013年年底不足12倍，就连李嘉诚父子也在低价甩货。

有人卖就有人买，说明市场还不错。《21世纪经济报道》称， 2013年10月，基汇资本完成了第四只中国房地产基金的募集，募集股本达10.25亿美元。一个月后出资4.736亿美元（32.6亿港元）向和记黄埔和长江实业收购广州荔湾区西城都荟，每平方约人民币2.9万元。此次收购盈科中心同样划算，每平米仅3.3万左右。基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦表示：“核心地段17万平米的楼，单价在每平米3.3万（人民币），在北京三环内是合理的价格。而且，太平洋百货离开后，盈科中心商业地块部分是空的。按照基汇资本的风格，我们进入后做整改，把它的潜力重新发掘出来。”

这是资本家的玩法，李氏赚的是房地产价差，以一线城市中心地段的商业物业获得溢价，而吴氏领衔的基汇资本则用基金收购，进行升级改造，以对当地市场的了解重新招商，让盈科中心焕发青春。这是金融危机前国际房地产市场的惯常的并购重组手段。

在国内的整体并购市场中，房地产并购又如何？仍然是一片火热。

据清科的数据，今年一季度的中国并购市场，从行业分布看，完成的359起并购交易分布于房地产、能源及矿产、生物技术/医疗健康、机械制造、清洁技术等22个一级行业。从并购案例数来看，房地产以52起交易，占比14.5%的成绩再度夺魁；其次是上年度一直表现最佳的能源及矿产行业，本季度共完成35起案例，占交易总量的9.7%。而从并购金额上看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%；其次是金融行业，本季度共产生交易金额35.91亿美元，占比约15.5%。

市场有其自己的发展方向，如果央行坚持房贷紧缩政策，那么民间资金将源源进入市场，消化一二级市场，这是房地产市场的沉淀期，也是房地产市场的分化期，一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局，一些三四线人口流失、泡沫过大的城市会经历崩盘的痛苦，而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。

要摆脱房地产市场两三年一调控的轮回，或放松限购，由市场与利率税收说话；或放开金融管制，让市场弱肉强食，良性成长，舍此别无他路。endprint