关于不动产统一登记中城镇土地房屋数据清理整合的思考

文/汪陵 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 400020

关于不动产统一登记中城镇土地房屋数据清理整合的思考

文/汪陵 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 400020

本文分析了不动产统一登记中城镇土地房屋数据清理整合中存在的问题，提出了土地房屋数据清理整合的工作思路、技术路线、工作流程，完善了楼盘自然幢信息与宗地、房屋空间数据关联关系，维护楼盘自然幢信息、房屋外框图形以及所在宗地空间数据的完整性、现势性和准确性。

不动产；土地房屋；清理整合

1、引言

建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，城镇房产登记和土地登记是当不动产登记的核心内容，房管部门和土地部门在登记数据方面存在一定程度的耦合，各自支持着大量业务系的运行，同时在数据来源、数据组织方式、数据尺度、数学基础等方面存在较大差异，因此在房产和土地登记数据整合过程中，必然涉及数据模式不匹配、数据内容不惟一、语义冲突等问题。

因此，如何构建一种技术方法和工艺流程，在满足不动产统一登记工作实施的要求下，实现房地登记数据的对接与整合，建立关联关系，对当前不动产统一登记实施有重要意义。

2、工作思路

2.1 理解逻辑幢、自然幢、宗地的对应关系。

自然幢是一组独立、包括不同结构和不同层次的房屋数据，逻辑幢是根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割的房屋。自然幢描述房屋的物理属性，逻辑幢描述房屋的逻辑属性，因此房屋空间数据以自然幢为单位进行管理，房屋属性数据以逻辑幢为单位管理。房籍数据库中的一条楼盘记录对应一个逻辑幢；一个或多个逻辑幢组成一个物理房屋的自然幢，一个自然幢对应一个房屋空间外框图形；一个自然幢或多个自然幢坐落于一个宗地内，一块宗地对应唯一的宗地图形。反之，一个自然幢只能从属于一块宗地，一个逻辑幢只能从属于一个自然幢。

由于房屋矢量数据中自然幢号属性大量缺失，无法直接建立自然幢与其房屋外框图形的对应关系。而房屋登记档案数据中每个楼盘（逻辑幢）都有其对应的自然幢号和宗地号，宗地矢量数据中每个宗地图形均有宗地号，可以建立自然幢与宗地图形间对应关系。同时，房屋图形与其所在宗地的图形具有空间对应关系，结合其他属性信息和遥感影像判读，可以建立自然幢信息与房屋外框图形间的关联关系。

2.2 建立行政区划内楼幢总表管理对应关系。

为了有效汇总统计成果数据，需建立楼幢数据总表进行进度管理，依据该表实现进度控制与分配统筹。同时，数据总表也可作为清理过程处理方式的直接记录，从房籍数据库中导出以逻辑幢为一条记录的全部楼盘数据，包含数据库中FID、开发企业、项目名称、宗地号、自然幢号、逻辑幢号、幢号、总层数、楼幢坐落等原始属性字段，在总表中增加匹配宗地号、匹配房屋图形ID、处理状态、处理方式、处理者、备注等处理记录字段。逐宗地、逐条逻辑幢核实从属自然幢实际的宗地号和房屋图型号。

2.3 充分利用已有资料。

一是核实房屋矢量数据中新建楼盘现有自然幢编号的正确性，从房屋矢量数据中提取该自然幢对应的宗地号和房屋图形ID关联关系，借助土地、房屋登记信息加以核对。二是利用部分独立宗地独立房屋的对应关系，从数据总表中提取与宗地一一对应的自然幢，通过空间分析从房屋矢量数据中提取与宗地一一对应的房屋图形，具有相同宗地号的自然幢和房屋图形直接对应。三是尊重房籍数据库中现有分幢结构，逻辑幢从属的自然幢与房屋图形对应关系符合要求的情况下，不改变逻辑幢的分幢结构。四是充分利用矢量数据属性信息、房屋登记档案数据，从房屋登记楼盘为出发点，为自然幢寻找正确的宗地和房屋外框图形。

2.4 确保既有数据宗地地籍编号、自然幢号、逻辑幢号关联编码。

在清理完善自然幢与宗地、房屋空间数据的对应关系后，部分楼盘的自然幢与宗地，甚至自然幢与逻辑幢对应关系将发生变化，因此需对部分变化楼盘的自然幢号和逻辑幢号按照现有地房籍系统编码规则重新编码。为确保自然幢号和逻辑幢号编码正确，一是加强数据总表对自然幢和宗地、房屋图形的对应关系管理；二是加强原始数据预处理，原始数据要确保数据总表中逻辑幢号不能重复，宗地矢量数据中宗地号不能重复，房屋矢量数据中每个房屋图形均有唯一标识码；三是加强成果数据检核，成果数据中一个自然幢号只能对应一个宗地号或房屋图形ID，一个房屋图形ID也只能对应一个自然幢号。

3、 技术路线

以地房籍信息系统中导出的逻辑幢数据总表为基础，按宗地-自然幢-逻辑幢层次排序，逐个逻辑幢核实其从属自然幢对应的正确宗地号和房屋外框图形FID。采用内业分析为主的方式，进行土地房屋数据清理：从房屋矢量数据中批量提取已编有自然幢号的房屋图形直接对应；根据数据总表中宗地号和自然幢号以及宗地图形与房屋外框图形在空间中唯一对应关系，批量提取宗地唯一从属的房屋外框图形，实现与自然幢的直接对应；其余自然幢信息通过对照房屋登记档案数据中宗地登记信息、扫描图件和宗地矢量数据中宗地图形、属性信息，结合现势性遥感影像对应自然幢和宗地，依据宗地与房屋图形的空间几何关系，核对房籍数据库中房屋属性信息、扫描宗地房产图件、房屋矢量数据房屋图形、现势性遥感影像等，建立自然幢和房屋图形的对应关系。针对内业土地房屋数据清理发现的对应宗地内无房屋图形、房屋图形与实际不符、房屋过多无法锁定对应关系等情况，开展外业调查完善土地房屋空间信息。自然幢与宗地、房屋空间数据建立完善关联关系后，检核数据完整性与正确性，按现有房屋编码规则在地房籍信息系统现势库中对修改变化楼盘进行自然幢号、逻辑幢号重新编码。

4、工作流程

工作流程如图4-1所示：

结语：

不动产登记数据的整合和集成是不动产统一登记顺利实施的重要基础，房产登记数据和土地登记数据整合是不动产统一登记数据整合的主要内容，二者因管理机构不同、作业单位不同、存储格式不同、信息化水平不同、数据质量不同等原因，数据整合难度较大。本文面向不动产统一登记需求，以宗地为基础，采用信息化技术，建立了宗地、自然幢、逻辑幢之间的关联关系，实现房屋、土地的一体化管理。

[1]付丽莉，尹鹏程，李钢，等.基于任务协同的房地登记数据整合模式研究.中国土地科学，2015,2:82-88.