还原中国楼市真相

臧建军

市场焦灼期，关于市场分析与预测的文章观点更是满天飞，有经验派、数据派、逻辑派等等。而我近期奔走在各个城市一线，往返于开发商与案场之间，对市场有一些直观的感受。所以，今天我更多地用来自一线城市的市场观察，以及开发商的真实感受和想法，对当下市场的状态做出归纳总结，并在此基础上进行分析判断。

我对中国房地产市场状态归纳总结为：“三类城市、四种心态、三种行动、四方博弈、两种可能”。

三类城市

全国城市住宅市场全面降温，交易量不断下滑，大家都能看到。但这里面不同的城市现状，还是有所差异。我全国跑下来，大体上可以分为三类城市。

第一类是库存高、供应大，整体供求失衡的城市。这类城市以二三线城市居多，二线城市有：沈阳、杭州、天津、西安、济南、青岛、长春、哈尔滨等。三线城市有：无锡、常州、扬州、盐城、泰州等。在一些城市如沈阳、无锡等部分楼盘已经有深度价格调整，但由于客户观望情绪浓厚，价格调整的效果正逐渐递减。

第二类是价位高，局部供求失衡。这种情况主要体现在一线城市，这些城市去年价格的快速上涨，给市场带来了一定消化压力，高端市场普遍去化周期较长。但定价合理的刚需与改善市场，局势并不悲观。

第三类是供求比较平衡，但受市场大势影响，躺着也“中枪”的。这类城市有：郑州、南京、合肥、成都、石家庄等。其中有些城市属于供不应求，比如南京存量比还是较合理的，价格微涨。……