浅析铁路用地评估方法的几点思考

鹿洪法

(青藏铁路公司 土地管理办公室，青海 西宁810000)

0 引言

铁路用地可分为三大类：铁路车站、铁路线路、其他铁路配套用地（如独立的办公楼、工业仓储等用地）。铁路车站用地主要为旅客车站、编组站及车站延伸的铁路线路组成，旅客车站通常位于城区，但其延展线可能位于郊区，宗地形状以块状和带状组成，形似“ ”。其占地面积大，跨基准地价的多个土地级别，同一宗地红线外或红线内的开发程度不完全相同，部分客运站还具有显著的商业性质等。

铁路线路用地主要为车站之间的区间线路用地，多位于城区或城市规划区外，形状呈带状，单宗土地中的铁路线长度多为2～200千米，通常不在基准地价覆盖范围内，单宗地跨越一个市（县）内多个乡镇，所跨区域基础设施开发程度、周边土地利用类型、地价水平等均存在较大差异。从评估角度出发，铁路车站、线路用地明显区别与典型的商业、居住、工业用地，其用地存在竞争不足、交易量稀少、收益垄断等特点，很难直观判断其价格与常见的三类典型用地价格的适用关系，这为科学、合理地评估每宗地价格带来了困难。本文就是在这个背景下对铁路用地的评估进行探讨。

1 铁路用地价格的选择

1.1 铁路线路用地

铁路线路用地土地交易市场不发育，很少有交易案例，难以直观的分析比较与常见用地类型的价格水平差异。从地价影响因素角度出发，与常见的商业、住宅、工业三类土地相比，铁路线路用地与工业用地的价格影响因素相似、影响敏感度相似，如交通条件、产业集聚度等；从企业收益水平对区位选择敏感度出发，从企业收益水平对区位选择敏感度角度出发，铁路用地不像商业、住宅的收益对区位敏感度高而与工业用地相似。

根据各地公布的基准地价，多数城市的基准地价中未单独对铁路用地或交通用地分类，部分城市的基准地价中规定了交通运输用地参照工业用地的基准地价评估，可以看出，在基准地价未对铁路用地或交通用地单独分类的地区，通常是参照工业用地的价格作为评估铁路用地价格的基础。

故评估铁路线路用地在采用基准地价系数修正法时，可参照工业用地的级别、基准地价和修正体系进行价格修正，市场比较法可选用工业或仓储的交易案例，制定适宜的修正指数对铁路线路用地进行价格评估。

1.2 铁路车站用地

评估涉及的车站类型主要有客运站、货运站、客货两用车站，在具体评估过程中，对处于市、县内的经营性较高的主要车站，应考虑与线路间的货运车站、编组站和线路用地的区别，在参数选用、价格确定上予以区分。

1.3 同一宗地位于不同均质地域的评估

根据铁路用地跨度长的特点，评估考虑到对于同一宗地红线外开发程度不同、跨多个基准地价级别、处于不同征地统一年产值区域，即同一宗地所处不同均质地域的情况，部分宗地需要进行分段评估，难点之一是分段面积的确定。本次对土地面积的分割应以土地证附图为基础，现场勘察时，在图上标注不同均质地域范围，再以图测面积结果为依据，评估时，采用的评估方法需要按照分段后的地块分别进行单价计算，再以面积为权重求取每宗地的综合单价及总价。

2 评估方法的选择

《城镇土地估价规程》规定了五种常用评估方法，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收益还原法和剩余法。每一种估价方法都有其特点和局限性，只有选择合适的估价方法，并结合估价对象的具体利用形态，才能正确揭示估价对象的客观价格。

2.1 市场比较法

铁路用地因其存在一定的垄断性，单纯的铁路用地交易案例较少发生，甚至基本无法在公开市场上找到铁路用地的正常市场交易案例，所以，严格意义来讲，难以采用市场比较法直接测算铁路用地的价格。但基于铁路用地属特殊用地的一种，其价格是可以通过用途转换原理得到体现，可根据估价对象的实际情况，在充分分析估价对象周边土地利用类型及影响铁路用地地价因素权重的基础上，确定适宜参考的土地用途案例，对影响铁路用地地价因素进行针对性比较修正，采用市场比较法进行测算。本次评估的拟以授权经营方式处置类报告中，需要同时评估授权经营使用权和划拨土地使用权两种价格，而评估此两类使用权价格时不得同时采用成本逼近法，故该市场比较法也将成为测算授权经营土地使用权价格的主要方法之一。

2.2 基准地价系数修正法

多数地方政府在制定基准地价时，用途主要为商业、住宅、工业三大类，一般不会单独制定交通用地基准地价，个别地区会在基准地价中规定交通用地参照工业或某类用途用地进行评估，但多数地区并未对铁路用地所参照的用途做出明确规定，对于未作出明确规定的地区，需要在报告中进行参照用途适用性分析，通过用途修正后参照适宜的用途评估铁路用地价格。对内涵基准日超过本次评估基准日六年的基准地价不可使用，已完成基准地价更新并经相关部门验收但尚未公布的基准地价，可由地方政府出具证明后使用。另外，铁路线路用地多数位于基准地价覆盖范围外，不适宜直接采用基准地价法评估，评估时需要进行价差修正。

2.3 成本逼近法

成本逼近法适用于新开发或市场不发育地区的土地价格评估。铁路用地流通性比较差，缺乏市场竞争性，采用成本逼近法评估铁路用地价格是较为适用的方法，但需要关注城区内外土地取得成本内涵可能不同（如征地成本或拆迁成本），具体评估时需要针对性分析。

在采用成本逼近法评估划拨土地使用权价格时，因未考虑土地增值收益、未考虑土地的权能、效用等因素，确实难以准确反映划拨土地权益价值，但在划拨土地使用权评估方法尚不完善的现状下，成本逼近法也将成为铁路用地评估中主要使用方法之一。评估划拨土地使用权价格时仍按照 “可依据土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”的精神，暂不考虑土地增值收益的计算。

2.4 收益还原法

理论上来讲，收益还原法可用于铁路用地的评估，但考虑到中铁总公司“国铁”性质，铁路运营收益、成本及还原利率为非充分竞争的市场条件下形成，该公司除了作为理性经济人按照市场规则正常经营外，还负担了较多社会责任、国家安全等职责，其经营收益含有较大数额政府补贴，若从公司整体收益来看难以采用客观收益，同样，成本及还原利率的确定均存在较大难度。同时作为单宗地评估，如何分割不同宗地收益贡献、成本分摊等也较难处理，采用收益还原法求取单宗地存在较大困难。对于部分合资铁路公司，其地域范围相对较小，收益来源类型较为单一（主要为货运收入，不承担普遍亏损的客运业务），且证券市场也有类似铁路运输行业的上市公司，对此类铁路企业用地可尝试采用收益还原法评估。

2.5 剩余法

使用剩余法的基本要求之一，包括土地在内的不动产的市场价值能够被确定。对于铁路用地，无论是车站还是线路，在市场上很少有交易行为，且该种不动产几乎没有类似替代品，不论是直接还是间接都难以确定此类不动产的市场交易价格，故对于典型的铁路用地，难以采用剩余法评估。

3 结语

本文通过对铁路用地地价的选择及评估方法的选择中，获得以下几方面认识：

对划拨地现状进行评估，不涉及土地的有偿处置，评估时应严格按照规程的规定，所选择的评估方法不少于两种。

（1）存在划拨地基准地价、存在划拨地交易案例：在基准地价、市场比较及成本逼近法中选择两种适宜的评估方法测算。

（2）无划拨地基准地价、划拨地交易案例极少：对于已公布经科学论证的土地增值收益地区，在采用成本逼近法（不加增值收益）外，可选择基准地价系数修正法或市场比较法等方法先求出设定为出让使用权权利下的价格，再扣减公布的土地增值收益，求取划拨土地使用权价格。对于未公布土地增值收益的地区，可组织地方协会、土地管理部门就本地区不同用途土地的增值收益进行论证，在出具书面论证意见后，可采取扣减方式求取划拨土地使用权价格。对于地方协会或土地管理部门未出具论证意见的，评估机构需要收集本地区近年来新增建设用地市场成交案例与土地一级开发成本，客观分析本地区的增值收益情况，在报告中进行充分说明后利用本机构测算的土地增值收益进行划拨土地使用权的计算（不得采用地方原规定的存量建设用地补办出让地价款比例倒算）。

［1］铁道部.铁路用地资产处置规定[Z].铁运[2006]49号.

［2］王凯峰,农村集体建设用地使用权流转法律制度研究[D].华南理工大学,2010.

［3］刘芳,许恒周.农村土地发展权设立的必要性[J].合作经济与科技,2006.

［4］杨建波,等.修正法评估集体建设用地基准地价方法研究[J].干旱区自然与环境,2013.