回音壁

尊敬的主任编辑：您好！

非常爱读贵刊“乡村法治”文章，热点突出而且有深度，深受广大读者的喜爱。

我所在的部门专门办理民事、行政抗诉案件，监督、维护法律的公平正义。抗诉直接针对的是法院判决，这就要求监督者的执法水平技高一筹，不然怎能搞好监督。如有此类涉法疑难，愿提供法律服务。

锦州市读者朋友：杨学友

购农房鸡飞蛋打，

老人损失谁赔偿？

一直向往农村田园生活的齐老伯于退休后，卖掉城里楼房，在郊外购置了一套独门独院的三间小房。可就在老俩口享受乡下田园生活的时候，因房价飞涨，出售人反悔索房并得到了法律的支持。“无家可归”的齐老伯之损失该找谁赔偿，法律会支持他吗？

向往农村田园生活，老人购农房。1999年秋季，一心向往农村田园生活的齐老伯退休不久，经朋友帮助介绍，与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定：张某将自家三间平房及前后大院套以98000元出售给齐老伯，齐老伯交付定金5000元。待齐老伯交纳购房款3万元后的10日内，张某交房屋钥匙，余款3个月内交齐后，张某协助齐老伯办理过户手续。签约的当日，齐老伯交纳定金5000元，一周后交纳房款3万元后，张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯，齐老伯简单装修后搬家入住。2个月后，齐老伯将自己所居住的一室半楼房以75000元价格出售给他，并向张某交纳了购房余款。然而，令人未想到的是，在办理房屋产权过户更名手续时，虽然村委会出具了相关证明，可县房屋产权管理部门依据相关法律规定，以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由，拒绝为其办理过户手续。

过户不成，张某安慰齐老伯与老伴说，咱们双方有房屋买卖合同协议在，过户不成也没什么大不了的，将来政策允许了，或通过疏通关系有门儿了，随时都可以再办理。

田园生活自得其乐却好景不长。此后，齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜，栽种了多种果树，通过劳动既锻炼了身体，又收获了丰硕的果实，老俩口生活有滋有味儿，好不快乐！更让老俩口高兴的是，伴随城市外扩发展，郊外的土地与房屋价格飞快上涨，到了2012年初，齐老伯这三间平房价值约50万元。

然而，就在二位老人沉浸在幸福的田园生活之中时，看着翻了好几倍的房价，张某开始闹心起来，他越来越后悔当初不该轻意卖掉房子。便找到齐老伯提出房子至今未过户，以后怕是也永远过不了户了。政府不给过户的主要原因是你们为城市户口，是无权购买农民宅基地房屋，可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字，现在我打算不卖了，这房子你们无偿使用了十几年，也不吃亏。齐老伯当然不能同意，当即予以拒绝。

房价飞涨，卖房人反悔。2012年3月中旬，张某以双方房屋买卖违法为由，向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并将该房屋返还原告人。

法庭审理时另查明，齐老伯老俩口系城市居民户口，张某系农村户口，该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。

为了打赢这场官司，齐老伯通过城里亲友，特意请来某法院退休干部（法律工作者）韩某为代理人。

成为诉争焦点：农房买卖是否违法。法庭开庭审理过程中，张某方诉称，原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有的唯一一份宅基地。国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》也规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。正是因此，争议房屋一直未能办理过户手续。因双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，被告基于无效合同取得的房屋应依法返还给原告。

齐老伯的代理人辩称，国务院办公厅、国土资源部所发的“通知”与“意见”是明确规定了“农村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案当事人双方的房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条明确指出：合同法实施后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而国务院办公厅、国土资源部的文件属行政规章，不能据此认定房屋买卖合同无效。根据上述法律的理解，城市居民购买农村房屋的合同应当是有效的，交易行为也不违法。因此，原告提出的无效诉请没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

深入抗辩，双方各据一理。在相互辩论中，对被告齐老伯一方的辩解，原告代理人提出答辩理由：2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。目前国家的政策是明确严禁城镇居民购买农民的宅基地房屋。我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”可见，买卖农村居民在宅基地上所建房屋不仅违反了相关法规与规章，更违反了党和国家的政策，应当认定为无效行为。

对此种说法，原告齐老伯代理人再次答辩称，看一份合同内容是否合同有效，在合同领域内，应首选适用合同法的规定。因为法律适用原则是：特别法优于普通法，新法优于旧法。而对于《民法通则》这一普通法来说，《合同法》是特别法，且在法律生效时间上看，《合同法》在后，同样优于《民法通则》。本案应以《合同法》为依据予以认定。因此，双方当事人所签订的房屋买卖合同应当是合法有效的，且该买卖合同已经履行十几年之久。endprint

购农房合同因违法无效，老人被判退房。法庭在充分听取双方当事人意见后审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。据此，法院最终确认双方签订的买卖协议无效。

同时，鉴于齐老伯入住多年对房屋进行了适当装修，对前后院墙加高、栽种果树等实际投入，经征得双方当事人同意，法庭委托评估公司对房屋装修等实际投入进行现值评估，结果为4万余元。据此，法院判决齐老伯退还该争议房屋给张某，张某退还房款98000元、损失补偿款43913元，共计141913元给付齐老伯。判决后，齐老伯虽然不服，但上诉后被驳回上诉、维持原判。

无家可归老人不甘吃亏，起诉再打官司。没了房子与田园生活的齐老伯不得不搬回城里，本打算买房居住，可一打听房价，他手头仅有的20余万元，连个像样的一居室楼房都买不来。齐老伯越想心理越不是滋味，感觉自己在买房这件事上吃了个大亏。卖房的时候张某明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可依然卖给自己；房价上涨了，又通过诉讼“要”回房子，这便宜都被他张某占了。在亲友们的指点下，2012年12月底，齐老伯以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在张某为由，起诉至法院，要求张某赔偿缔约过失损失款42万元。并在起诉的同时，申请对其实际损失进行评估，法庭受理后，经委托评估公司评估，根据当前农村房屋价格等情况，评估公司的评估意见为：齐老伯的损失为37.4万元。

维护老人权益，法律自有公平正义。法院经审理后认为，张某作为出卖人在出卖时即已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，且在出卖房屋十余年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故其应对合同无效应承担相对主要责任。因此，齐老伯要求张某赔偿缔约过失损失的诉讼请求与法有据、理由正当，应予支持。对于齐老伯作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因宅基地及房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。故依据评估结果，张某应给付齐老伯损失的百分之六十为宜。法院依法判决张某赔偿齐老伯信赖利益损失23.3万元。

说法：本案争议的焦点：农村小产权房买卖合同是否违法无效。

在合同领域，衡量一个合同是否有效，应当以《合同法》的规定为法律依据。《合同法》第五十二条（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。严禁城镇居民在农村购置宅基地，不仅国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》中有明确规定，《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地（该法第四条明确规定：农用地包括城乡住宅和公共设施用地）的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村房屋与其宅基地连为一体，是不可分割的。2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。如果说国土资源部“意见”、国务院办公厅的“通知”属于行政规章，不足以作为认定合同无效的法律依据，那么《土地管理法》、《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》应当属于法律、国家政策范畴。无论是依据《合同法》、《土地管理法》相关规定，还是适用《民法通则》关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定，买卖农村宅基地房屋之合同都违反了法律强制性规定，违反了国家政策规定，都应当认定为无效！

《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任（“相应”应理解为，按过错程度承担）。因此，人民法院判令张某按60%责任赔偿齐老伯损失是公平合理的，也是有法律依据的。

非农村户口的儿子

怎样继承农村房产

编辑老师好，我是湖南读者，我儿子是我和前夫所生，20天后满18岁，我、前夫、儿子都是非农业户口，前夫的母亲是农业户口，前夫没有兄弟，有两个姐姐，一个妹妹，均已出嫁。1999年我和前夫离异，儿子由我抚养，前夫和他母亲两人一起在农村居住，之后他在祖宅旁建楼房一栋，是否办理房产证明我不知道，2008年前夫去世，今年2月前夫的母亲在家病世，儿子的三个姑姑都表示房屋由我儿子一人继承。现在作为儿子监护人的我，要怎样去办理手续才能将房产合理继承到儿子名下？如果通过我、村组和儿子姑姑一起签订一个归属协议是否就可以具有法律效力了？儿子将来可以将房屋改建、转卖吗？

问题补充：儿子的祖母不识字，只口头向女儿们表示两房子由孙子一人继承，没有遗嘱。儿子的小姑姑提出暂时向我儿子借住房子，将来归还。

韩丽丽律师：你好，就你所提及的户口问题，请您咨询当地户籍部门。endprint