房价降三成才靠谱

张宏伟

基于这个背景，可以肯定大型房企虽然开始降价，但还没有到大幅度拉开的地步。

尽管部分开发商采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是1月至5月份整个房地产市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，市场仍然普遍地面临着“去库存”的压力。

对于房企来讲，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。

那么，在这样复杂的市场背景下，买房与投资真的到了一个好的时机么？

降价有待全面展开

这是否是购房的好时机首先需要回答一个问题，楼市是否真的正在下行，量价总体欠佳的原因又是什么？

2014年6月18日，国家统计局曾公布5月70个大中城市新建商品住宅价格变动情况。与上月相比，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最低下降1.4%。比如杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州、上海等城市个别楼盘出现大幅降价逆袭。

总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。

量价持续平行甚至下行的第一个因素，来自银行信贷紧缩持续的影响。尽管5月份央行明确提出首先满足首套自住需求房贷，但是，实际上5月份房贷利率并没有下调，这很难对市场起到刺激成交量的作用。因此，银行信贷紧缩导致“钱荒”、房贷利率上浮的现象甚至会影响到2014年下半年整体市场的行情。

即使是地方政府犹抱琵琶半遮面的救市措施。短期内也很难使得开发商在市场博弈中占据优势，量价难以有起色。4月份以后，部分城市开始放松楼市限购等“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州传言限购取消等措施，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏，从成交价格的角度来看，尽管定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难以有大幅上涨的动力。

基于这个背景，可以肯定大型房企虽然开始降价，但还没有到大幅度拉开的地步。

因为在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

不过5月份以来，大型品牌房企总体遮遮掩掩的降价状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，6月份大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，尤其是在半年报业绩压顶的市场背景下，6月份大多数开发企业会继续采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

至于下半年，从二季度市场表现来看，像北京、上海、广州这几个大城市的楼盘变相促销或小幅优惠的“平价”策略将成为市场主流和趋势。同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘预计会越来越多。

慢降还是一步到位

在这样的市场形势下，刚需和投资者应该如何把握是购房者目前最为关心的问题。

从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是刚需买房与投资置业的关键。总的来说，目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般降价10%至15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20%至30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。

因此，笔者认为买房者可在个案价格下调15%至30%这个过程中寻找机会，根据这个底线评估入手时机，重新获得进入市场底部的机会或投资的“时间窗”。

从城市角度来看，选择“城市群”、“城市圈”的核心城市及周边具有发展潜力的二三线城市进行投资。原因很简单，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。这样“城市群”、“城市圈”核心城市及周边的房地产市场将持续增长，投资者可从这个区域内获得溢价收益。

另外从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。对于住宅市场来讲，中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选。至于商业地产，唯一不变的原则——选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。笔者认为，好的地段能够带来稳定而且持续增长的人流。人流，其实就是能够为你投资商业地产而带来的“现金流”。比如城市副中心、区域商业中心、地铁交通枢纽等这样的优质地段。自持或投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商业地产的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商业地产本身的市场价值也会不断升值。

总而言之，面对市场上各种规格样的抄底口号，消费者应冷静面对，不盲目“抄底”。因为楼市在下行不假，但并不一定有机会。endprint