出让国有土地使用权中成本逼近法测算地价应用探讨

摘要：成本逼近法在国有土地使用权出让，特别是工业用地出让估算地价中应用广泛。在用成本逼近法测算地价时，对土地取得费、土地开发费、土地增值收益以及个别因素修正等构成要素需要注意的事项进行了探讨。

关键词：成本逼近法；测算；地价

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号： 1674-0432（2014）-12-07-1

成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法是土地估价的基本方法之一，在工业用地土地使用权出让中应用较多，为国有土地使用权出让提供了价格参考依据。但在实际应用中也存在一些问题，下面结合实际工作，就成本逼近法有关事项进行探讨，以期能指导实际工作。

1 成本逼近法计算公式及相关要素

根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。其中，土地取得费和土地开发费应是评估基准日的重置费用，而不是土地使用者实际取得和开发利用土地时的实际投入。在确定土地取得费时，应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。根据土地取得方式的不同，有下列三种情况：（1）以征收方式取得农村集体土地时，土地取得费就是征地费，主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费；……