需求层次理论视角下中国房地产发展的逻辑缺陷

李子伦

(财政部 财政科学研究所，北京 100142)

需求层次理论视角下中国房地产发展的逻辑缺陷

李子伦

(财政部 财政科学研究所，北京 100142)

基于马斯洛需求层次理论，分析了住房需求的层次特征，构建了住房需求层次模型。在此基础上，探究了中国房地产业发展的逻辑特征，理清了其中个体均衡与整体失衡、短期均衡与长期失衡两大矛盾所形成的逻辑缺陷。依据对两大矛盾的现实存在性与严重性的实证检验结果，提出应通过合理利用土地性财政收入、建立制度性调控体系、丰富理财渠道、完善住房保障体系等加以弥补和优化。

需求层次；住房需求；房地产业；发展逻辑；长期均衡

改革开放以来，中国房地产业逐步由原本低效的计划体制向市场体制转轨，释放出巨大的发展潜力，如今已经成为了经济增长的重要引擎。但是近几年来居高不下的房价却引发了社会的普遍不满，政府在房地产市场调控过程中的谨小慎微、举步维艰则进一步反映出中国经济对房地产业的过度依赖，中国房地产的发展无疑已经陷入困境。近年来，对房地产业发展现状的分析主要有两种思路：一是发展质量；二是对国民经济的作用。在发展质量方面，马辉等[1]认为我国房地产业已经出现了一定的泡沫；吕炜等[2]通过测算认为我国绝大多数省份都从2003年起开始出现明显的投机泡沫，且各地的泡沫均从2005年开始出现剧增的情形；周京奎[3]的研究认为我国房地产价格极大的偏离了长期均衡值，市场出现了非理性繁荣，归结起来看，大部分研究都认为我国房地产市场已经出现了投机行为，存在泡沫化现象。……