中国房地产亟需一场洗礼

高风

中国的房地产行业亟需一场真正的市场洗礼，用市场的自我净化和调节，来实现“挤泡沫”的目的，否则，楼市“金融化”的风险将无法避免。

一直以来，中国的楼市始终深深地影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的多个主要方面，故而楼市的波动往往会牵一发而动全局，刺激各方神经。

进入2014年二季度，国内楼市一片低迷，社会各界普遍看跌，只有业界个别房地产大亨强烈驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的最好机会”，曾引发学界关于“拐点”的一阵热议。

面对楼市，不同的角色会有不同的反应，这很正常。6月10日媒体报道称，沈阳取消房地产限购，6月11日被官方否定，正是表明了面对当下楼市的焦灼与纠结。

在中国房地产短短十余年历史上，像限购这样匆匆来去的政策，屡见不鲜。从某种意义上说，地方政府有十足动力取消限购，更有十足动力“限降”。巨大的利益相关性，让很多地方政府面对市场的时候难以淡定。市场好的时候涨价，市场不好的时候以价换量，本都是自然规律，然而“限”字当头，自然规律在该发挥作用的时候不能发挥作用，周期紊乱的结果，必定会造成更深程度的破坏。

中国楼市以2003年为界，可分为两个阶段。1998-2003年，是楼市的商品化阶段，此时的楼房是商品，房价取决于商品价值，受供求关系影响。2004年至今，是楼市的金融化阶段，此时的楼房是金融产品，房价取决于资本博弈。大家都知道，房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中商品属性还可以细分，一是自然属性，即房子是用来居住的，体现出其使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。

在商品化阶段，房价基本上是成本定价，即按劳动价值论，要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值，也就是以钢筋水泥加砖头的价格来计算房价。若这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本，最高也不过2000元/平方米，而且这些年来的增幅也不会大。再加上土地价、开发费用等，及开发商的合理利润，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为当今的社会主要矛盾了。

但为什么本是人们的生活必需品，商品住宅的价格却超出成本很多倍，像奢侈品一样呢？自2004年始，楼市进入了金融化阶段，楼市金融化是通过“土地货币化”和“房子投资化”两个通道实现的。开发商扮演了一个中介的角色，把国家的货币（银行信贷）和社会资源（政府控地）连接起来，完成了一个“土地货币化”过程。从开发商“自有资金率”这一角度分析，过去的情况是，开放商需要自备开发资金占到70%，银行体系仅提供30%。也就是说，银行为楼市提供了30%的流动性，其余70%的资金流向非房地产领域。在这种情况下，信贷反映社会实体经济的基本资金需求。

从2003年起，房地产自有资金率允许35%，意味着65%的流动性进入了楼市，此时的信贷需求不是真实的实体经济的资金需求。在卖房的过程中，开发商实行“内部认购”模式，即跟开放商有利益关系的“内部人”购房，然后再退购，高价卖给市场。通过“内部”购房，或者把银行货币变现为房款，形成资本运作模式（投资资本），甚至把部分黑色或灰色货币洗成合法货币（洗钱资本），意味着楼市不再是简单的商品运作对象，而逐渐变成资本运作的新领域。

房价按资产的价格来确定，资产价格等于未来收益的预期折现，套利定价便是资本博弈的聚焦点，于是生活必需品的商品房价格逐步演变成了奢侈品的价格。2003年推动房地产支柱产业化的政策取向（尤其是原有80%“经济适用房”转变为“保障性商品房”），客观上实现了全国房地产政策框架的重构，即通俗地讲：2003年以前，房地产的格局是每新建100套房子，80套经济实用房用来住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不变，其余90套都是商品房，都可以买了不住，而用于投资。于是楼市金融化了，2004年开始房子大幅涨价，楼市的泡沫也越积越大，人们的忧虑逐渐上升。

那么，目前的房价是否真的跌了？

其一，从全国来看，无论是房地产开发投资还是销售，都创下了近年来的新低。前5个月，房地产开发投资同比名义增长16.4%，创下了近年来的新低；住宅新开工面积暴跌24.5%；在2013年创下8.14万亿元的销售记录后，今年前5个月商品房销售额却同比下降8.5%，一线房企普遍只完成全年销售任务的30%左右，至少13家在香港上市的中国开发商表示，销售额同比下滑，幅度从个位数到逾50%不等。

其二，库存压力加大，市场陷入冰冻。据官方统计，前5个月，全国待售房屋面积超过了5.3亿平方米，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻。无论是前期降价的杭州，还是悄然松动限购的沈阳，去库存周期都超过了惊人的30个月。一直被认为房价“永远上涨”的北京，在一季度销量较去年相比腰斩的同时，二季度延续了低迷的状况，住宅成交量很可能创近3年来的新低。根据住建委数据显示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。

毫无疑问，在没有任何政策加压的情况下，中国房地产的市场调整周期已经到来，用任何烟雾弹掩饰房价下跌都只会欲盖弥彰。

面对喧嚣的救市呼吁，必须提醒当年房地产面对的三个基本事实：其一，这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应；第二，流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但短期不会改变；第三，中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，除个别城市外，大部分城市面临的问题已经不是短缺，而是过剩；第四，在经历4万亿的狂欢盛宴之后，中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶，期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。

无论是对中国房地产，还是对中国宏观经济而言，房价的调整、房地产回归理性，长远而言都有益。过去十多年，中国房地产尽管狂飙猛进，但野蛮生长使得这个产业既不健康，也不成熟，对政策的依赖使得行业畸形发展，很多长效机制的缺失令行业极度无序。价格的调整和行业的洗牌从来都是一个行业成熟的最好工序。就此而言，如果本轮的调整不会引发金融的系统风险，当局应该乐观其成，而不是急于干预。

中国房地产需要一场洗礼，调整会很痛苦，唯有如此，房地产才能从狂野走向稳重，才能真正健康地发展。endprint