房价调整是中国房地产的成人礼

中国经济学人马光远撰文：

国家统计局6月18日公布的70个大中城市5月份房价的最新数据，让围绕房价是否下跌的争论基本划上了句号。

事实上，从国家统计局70个大中城市房价指标的历史表现看，这个指标统计的房价数据一直偏于保守，甚至闹出过2009年房价大涨一年之后该指标统计的涨幅却只有1.5%的数据风波。相对于这个数据，房地产其他统计数据则更能明确无误地佐证“转折点”的到来：其一，从全国来看，无论是房地产开发投资还是到位资金，都创下了近年来的新低。前5个月，房地产开发投资同比名义增长16.4%，创下了近年来的新低，住宅新开工面积暴跌24.5%，房地产开发企业到位资金同比仅增长4.5%，而2013年全年地产开发企业到位资金增长26.5%；第二，库存高企，销售陷入空前的低迷。在2013年创下8.14万亿元的销售记录后，前5个月中国商品房销量暴跌，一线房企前5月普遍只完成全年销售任务的30%左右；而前5个月，全国待售面积超过了5.3亿平，一些城市屡屡爆出天量库存的新闻，无论是前期降价的杭州，还是悄然松动限购的沈阳，去库存周期都超过了惊人的30个月；第三，一些城市告别“不跌神话”，量价齐跌。一直被认为房价“永远上涨”的北京，在1季度销量和去年比较腰斩的同时，二季度延续了低迷的状况，住宅成交量很可能创近3年来新低。根据住建委的统计，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套，环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。而新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。二手房的价格至少已经下跌5%以上，预计今年北京二手房价格下跌幅度会达到15%。

毫无疑问，在没有任何政策加压的情况下，中国房地产的市场调整周期已经到来。面对价格的调整，笔者并不认为这是中国房地产行业的坏事，更不认为中国房地产会出现某些人所说的崩盘的情况。对于一个竞争性行业而言，价格的调整本来就是常态，中国房价在经历10多年的单边上涨，面临供应过剩、流动性紧张和价格高企的局面，价格理性回归，不仅无害，而是有利于行业未来的发展。笔者特别提醒所有人真诚面对四个基本事实：一、这次价格调整和任何调控政策无关，而是市场的自发反应；二、流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因，但流动性紧张的状况短期不会改变；三、中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化，总体供应短缺的历史已经终结，除个别城市外，大部分城市面临的问题已经不是短缺，而是过剩；四、在经历4万亿的狂欢盛宴之后，中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶，期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。也就是说，无论是目前的房价，市场的流动性，还是供求的基本面，都不支持房价继续单边上涨，只有价格合理调整，才能刺激新的需求，也才能促进整个行业的洗牌，让没有竞争力，资金链紧张的房地产企业退出市场。价格的调整对于任何一个行业而言，都是行业健康发展的常态，中国的房地产业不例外。

无论是对中国房地产，还是对中国宏观经济而言，房价的调整，房地产回归理性长远而言都有益。价格的调整和行业的洗牌从来都是一个行业成熟的最好的工序。就此而言，如果本轮的调整不会引发金融的系统风险，当局应该乐观其成，而不是急于干预。中国房地产需要一场成人礼，价格的调整是房地产走向成熟的必经阶段。调整会很痛苦，会洗牌，但唯有如此，房地产才能从狂野走向稳重，才能真正健康发展，不要害怕，也不要拒绝，更不要幻想。endprint